我国房地产综合服务行业的发展历程

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-03-11 14:33:43】【打印】【关闭】

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我国房地产综合服务业发展的早期以房地产策划代理公司的形式存在。随着行业发展并在国际房地产综合服务商的影响下，行业逐步走向全国化、规模化、业务线综合化。发展历程概括来说分为四个阶段：

（1）萌芽阶段：1993～1997年

20世纪90年代初期，我国的房地产市场快速发展，市场处于明显的“卖方市场”特征，开发商倾向于自行销售，房地产策划代理商并没有足够生存土壤。

1993年，政府宏观调控为房地产市场降温，大量的房产积压滞销。开发商对房地产策划代理公司的需求被充分激发出来，策划代理商则获得了第一次发展良机。这一阶段企业基本只有营销代理业务，参与房地产价值链的程度尚浅，业务模式较为单一。

（2）全面发展阶段：1998～1999年

1998年，国家开始从住房制度改革和金融支持等方面来扶持房地产行业的发展，实施了一系列的政策，一线城市房地产市场逐渐走出低迷，开始回暖。

这一时期房地产综合服务业发生了第一次较为重要的变革——业务领域从单纯的后期销售逐渐扩展到项目全过程，形成了以全程营销和全程策划为主要特点的综合服务体系。策划咨询由原来的以单项策划为主转变成为体系化、连贯性的整体营销解决方案，策划人员利用系统的思想从开发产业链一系列环节挖掘并提高产品价值，并与产品销售紧密结合起来，最终实现项目全程策划及营销代理。

一线城市的房地产综合服务商在这两年间取得了长足的进步。香港、台湾的各类咨询代理商也相继进入内地市场，带来了成熟的专业经验及经营模式，市场环境逐步规范。当然，它们的进入也加剧了市场的竞争。

（3）全国化扩张阶段：2000～2004年

2000年，国家“十五”计划开始实施，中国城市化进程加快，经济保持高速发展，在人均收入大幅增加以及人口红利等因素的影响下，我国房地产市场又延续了几年快速增长，房地产综合服务业的市场容量不断扩大，市场参与者众多。

2002年土地招拍挂制度推出，市场化的土地供应使开发商在发达城市拿地成本逐步上升。但同时，土地供应市场的规范化降低了各城市间的进入壁垒，激发了开发商全国扩张的热情，众多二线城市市场开始启动。此时，房地产综合服务商也跟随开发商，把自己的运营模式克隆到二线城市，开始跨区域经营。

（4）业务种类多元化发展阶段：2005年至今

国际房地产综合服务商在中国市场业务发展迅速，在它们的影响下，国内房地产综合服务商认识到业务多元化的优势并明确了发展方向，开始努力挖掘房地产价值链上新业务机会并转化为公司新利润来源。开发商专业外包趋势也加速了这一过程。万科自1993年就开始实施“减法战略”，逐步剥离销售，物业管理，商业地产等非核心业务，现在已经成为全国最大的住宅开发商，其成功经验的示范效应带动了开发商相继改革。行业专业化细分使开发商更依赖房地产综合服务商，在给房地产综合服务业带来了更多的传统业务的同时，许多新的业务种类也应开发商的需求而逐渐发展起来。

目前，国内房地产综合服务商进行业务多元化发展的方向主要是围绕策划和代理两大传统业务的相关领域进行扩展，包括咨询顾问、物业服务、商业运营、房产经纪、房地产信息服务、投资管理、金融服务等。从业务相关性角度来看，业务间的相关程度越高，业务发展所处的市场环境及对综合服务商的资源能力要求越相似，综合服务商越容易进入相关业务领域。随着我国房地产市场逐步成熟，城市居民人均住房保有量不断提高，商业地产存量也保持高速增长，针对商、住两类持有型物业的管理需求正处于加速释放时期，未来房地产存量市场也将成为房地产综合服务商深入开拓业务的重点领域。

近年来，随着我国金融市场不断发展成熟，房地产金融服务业迎来了较好的发展契机。房地产策划代理企业熟悉行业环境，了解开发企业及消费者的金融服务需求，成为其从事房地产金融服务业的主要优势。

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