我国房地产综合服务业的发展现状

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-03-11 14:35:10】【打印】【关闭】

相关报告

数据更新中...

经过近二十年发展，早期业务单一的策划公司、代理销售公司已经逐步成长为房地产综合服务商，企业的服务能力、经营覆盖面，销售额已经具备一定规模，行业法规及管理逐步完善，市场秩序日趋规范，成为推动我国房地产市场的成熟健康发展的重要力量。其发展现状具体介绍如下：

（1）新房物业营销代理业务目前仍是重要收入来源，未来多元化业务需求将日趋增加

中国房地产市场的发展以大量的新房开发新建为特点，决定了中国房地产市场大部分业务和利润集中于新房市场。国内房地产综合服务商从早期专注于新房营销代理业务发展到今天，虽然规模和业务类型不断增长，但新房物业营销代理业务仍是行业收入的重要构成。

未来，房地产综合服务行业的业务模式将更加多元化，主要体现在四个方面：第一、随着新房物业销售增速放缓，国内房地产市场的产品结构正在逐步由销售型物业主导过渡到销售型与持有型物业并重。房地产开发商和机构投资者日益倾向于投资持有型物业，包括商业地产、办公地产、养老地产和产业地产等，围绕持有型物业的商业运营、投融资服务、估价服务等物业运营需求呈现加速增长趋势；第二、新城镇化进程不断深入带动了城市综合体对城市的渗透率加速提高，以商业、办公、酒店式服务公寓等地产为核心，房地产综合服务商将为开发商提供物业运营、投融资咨询与管理等更加多元化的服务内容；第三、依托国内金融市场不断成熟，针对房地产开发商、机构投资者及金融机构的金融服务将得到长足发展；第四、房地产互联网、房地产金融等新兴商业模式将不断涌现，通过与现有房地产营销生态的融合和创新帮助房地产综合服务企业更好地服务于物业业主。

（2）房地产专业细分给综合服务商带来更广阔的市场空间

房地产综合服务业根植于房地产价值链，其市场的出现源于开发商对价值链各环节实施专业外包的战略发展方向。近年来房地产开发业专业细分趋势日益明显，综合服务商的市场规模得以不断扩大。

房地产行业发展早期，房地产开发商集中土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等多种经营模式及专业需求相去甚远的职能部门的运作方式容易带来管理资源的浪费以及较高的财务风险。现在大部分房地产开发商已经转向市场化运作、强调专业化细分和协作，把部分业务环节交给专业服务公司运作，其中以咨询策划、销售、评估、商业运营最为普遍。

目前，在房地产市场结构由过去的新房主导逐步转向新房与持有型物业并重的过程中，开发商越发看重房地产综合服务商提供一体化服务的能力，包括覆盖从土地购置、建筑策划、物业首次流通到零售与商业管理、大宗物业交易与经纪、配套信息和金融服务等全产业链服务体系，物业销售与管理的专业度要求越来越高。因此，地产开发商在市场稳定发展期更倾向于和具备全国化布局、多元化业务类型以及品牌优势的综合服务商合作，为优秀的房地产综合服务企业加速提高市场地位、获得更多市场份额提供了契机。

（3）行业平均代理费率趋于稳定

《2014中国房地产策划代理百强企业研究报告》显示，2008~2013年策划代理行业的行业平均代理费率从1.52%下降到1.04%。因此，小规模企业由于无法承担成本而退出行业，但大型品牌企业一方面可以通过扩大业务规模、发展新业务以抵消代理费率下降的负面影响，另一方面又具备较强的议价能力，因此在价格竞争阶段反而获得更高的市场份额。

《2015中国房地产策划代理百强企业研究报告》显示，2014年百强企业一手物业代理费率为1.03%，呈现稳中略降的态势。从行业外部来看，开发企业自建营销平台、房地产电商与全民营销模式的兴起均对行业有所分流；在行业内部，联合代理增多，行业竞争日趋激烈，促使百强企业代理费率保持较低水平。

（4）谨慎性区域扩张和全国化布局成为行业发展的主题

我国房地产投资正在经历从一线及沿海城市向二、三线城市转移的过程，二、三线城市的发展潜力被各类投资商所看好。许多在一线城市成长起来的房地产综合服务商也逐步开始了全国化扩张的步伐，抢占新市场。其扩张方式主要有两种：

①被动的跟随服务对象或者项目机会进入新的城市。这种跨区域的经营模式随机性较高，缺乏延续性，也不利于本土团队建设和经验的积累；

②依照事先的计划有步骤主动的进入新的市场。在进入新市场前，公司往往做了比较充分的市场调查、竞争者分析和人力资源准备，具备一定项目储备，在当地的经营具备延续性。但同时也面临扩张初期大规模的资本投入以及适应当地市场、打破壁垒的成本。

但经历了近几年国家房地产政策的调控，房地产综合服务企业城市进入更加谨慎和科学。《2015中国房地产策划代理百强企业研究报告》显示，2014年，综合实力TOP10企业分公司与进入城市个数均值分别为32.20个、59.80个。另一方面，综合实力TOP10企业通过收购并购在当地具有较强竞争力的中小企业，提升所在区域的市场占有率。

（5）代理业务收入略降，延伸业务增长明显

随着中国经济进入中高速发展的新常态，房地产市场也步入结构调整期，百强企业传统业务出现分化发展。《2015中国房地产策划代理百强企业研究报告》显示，2014年，百强企业代理收入均值为24,783.48万元，同比下降1.12%，除房地产市场的下行直接波及代理业务外，开发企业自建营销平台以及新兴公司的竞争也对百强企业代理业务形成一定分流；策划业务保持了持续增长的态势，2014年百强企业策划收入均值达到7,395.32万元，较2013年小幅增长9.87%，主要是由于策划服务作为智力密集型产业，进入门槛相对较高，抗风险能力较强；而且在房地产市场销售趋势放缓时，开发企业往往会更加关注策划业务的价值，对策划业务的专业化需求上升，促进了百强策划业务收入的持续增长。

除传统业务外，策划代理百强企业借助互联网技术和思维，积极推动多元化业务创新，如金融服务、资产管理、经纪等业务取得快速发展。值得关注的是，线上营销平台提升了蓄客量和转化率，互联网金融产品则充分挖掘了潜在客户需求，扩大客户服务范围，多元业务融合助力企业业绩提升；2014年，百强企业其他业务收入占比为5.79%，较2013年提升了4.25个百分点。随着前期创新投入进入收获期，百强企业的其他业务收入将进入高速增长阶段。

（6）核心业态仍以住宅为主，商业地产发展突出

《2015中国房地产策划代理百强企业研究报告》显示，从百强企业策划与代理项目类型来看，住宅仍是其主要运营物业类型，但商业物业项目占比有所提高。2014年，全国商品房住宅销售面积占比87.18%，商业营业用房与写字楼销售面积占比提升至9.59%。百强企业顺应房地产市场变化趋势，在深化住宅项目服务的基础上，加大在商业地产领域的专业服务能力。2014年代理与策划商业地产面积占比分别为15.21%和32.48%，较2013年稳中有升。目前，我国商业地产总体处在快速上升阶段，百强企业凭借较高的资源整合能力和专业能力，有效保障企业的持续发展。

2014年，在房地产市场进入新常态的背景下，中国房地产策划代理综合实力TOP10企业凭借自身在市场规模、策划代理能力、品牌效应和发展潜力等方面的优势，继续保持领先，市场地位进一步巩固，成为策划代理行业的引领者。

本文地址：http://www.zwzyzx.com/show-276-189713-1.html

分享到：

上一篇：我国房地产综合服务行业的发展历程

下一篇：房地产综合服务业在促进中国房地产业的健康发展中的促进作用

相关资讯