影响房地产综合服务行业发展的不利因素
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1、受房地产宏观政策的影响较大
房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居等相关产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用。我国各级政府历来十分重视房地产业的监管和调控,针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此,房地产相关行业受宏观政策影响较大。首先房地产业的政策手段丰富多样,包括财税政策、货币政策、金融政策、行业政策等。其次政策制定主体也较为复杂,各地房地产政策在细处存在一定差异。最后由于我国房地产业发展迅速,法规及监管体系需要完善之处较多,因此政策推出的节奏也较为频繁。房地产项目周期较长,快速变化市场政策环境在短期内会给房地产综合服务业带来一定的经营风险。但随着法规及监管体系的逐步完善,房地产市场的政策环境将更成熟稳定,市场秩序更加健康有序。
2、一线城市房地产供应增长在远期将受到限制
土地供应远期是稀缺的。我国目前主要城市的建设用地占比较高,北京、上海、天津都超过了20%,与发达国家相比存在国土过度开发问题。根据我国国土资源局新一轮的《土地利用总体规划》,到2020~2030年,我国人口达到高峰14.7亿,全国城乡建设用地达到2,665万公顷。因此,前阶段建设用地规模大的地区,今后主要是盘活存量,增量空间已非常有限。
主要城市土地供应的稀缺一方面将导致土地购置、规划、交易顾问等咨询服务业务量减少,另一方面也会压缩新房营销代理业务的增长空间。因此,我国房地产开发业将逐步向二、三线城市转移,在主要一线城市,持有型物业市场将逐渐成为主流,房地产综合服务业将面临地域扩张及持有型物业新业务开发的双重挑战。
3、房地产综合服务行业人才需求缺口大,人力成本增加
人力资源是房地产综合服务商的核心资产,优秀的人才及团队往往是其核心竞争力和支撑品牌的重要因素。房地产综合服务商所需人才不仅专业化强,涵盖面广,而且在人才本地化上要求较高,尤其是中高端人才相对稀缺,如销售经理、策划经理、物业服务经理、高级估价师、投资顾问、房地产金融人才以及综合管理人才等。我国房地产综合服务业的发展历史相对较短,人才积累不够,在强烈的全国化扩张及新业务的发展需求下,优秀人才缺口往往成为公司发展的瓶颈。
同时,房地产综合服务业的人才流动频繁,公司面临很高的人才流失风险。因此业内优秀公司非常重视科学的人力资源战略体系的建立,通过人才激励机制、员工培训,企业文化建设等方式,解决人力资源发展与公司规模扩张之间的矛盾。同时,随着国内劳动力成本的提高,专业人才的持续补充将对房地产综合服务商在业务布局初期构成一定的成本压力。由于人员成本相对刚性,优秀的服务企业需要谨慎判断市场形势,积极获取良好的市场机会,从而能够通过优质项目产出的不断兑现来填补人员成本,实现新增房地产服务项目在较长经营周期内的整体盈利。
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