中国的2016房地产，对标日本的1998

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-04-21 13:41:41】【打印】【关闭】

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我们现在处在哪个阶段？未来怎么走？这是周期/历史比较的思路，海外比较也是如此。中、日是否具有可比性，核心仍在驱动地产的因素在两国间是否具备可比性，即人口与结构的趋势是唯一的标准。我们认为是有极大共性的。

总量维度，中、日、韩三国的人口可比性基于：

1）国土相邻，因而经历战争类事件冲击容易较为一致，均有战后的婴儿潮；

2）政策相同，均经历的最初的计划生育，过程中转向鼓励生育的政策；

3）文化类同，对个人生育理念的影响；

进一步，中为咨询会发现，日本与中国的人口均呈现显著的双峰型（婴儿潮的子女造就了第二波婴儿潮），而韩国由于计划生育时点的问题（在婴儿潮的生育年龄实行），致使人口呈现单峰。

结构维度，从抚养比来看，中、日的区别在于，从左侧看，日本抚养比存在两次探底，75与90，而中国仅出现一次。而从右侧来看，均出现了见底部拐点后的快速上升。中、日的海外比较，有一个很大争议在于，当前的中国与70年代的日本比，还是90年代的日本比。人口结构类似90年代，经济、产业、城镇化率可能更类似70年代。但就地产而言，核心驱动在人口，因而我们认为人口及结构的相似度，是唯一的标准。

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