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普洛斯:物流地产加金融,跨界玩家成行业老大

来源:中为咨询www.zwzyzx.com 【日期:2016-09-26 12:00:24】【打印】【关闭】
1、脱胎于美国ProLogis,断臂求生落地中国
物流地产大亨普洛斯可能会有两个指向:一是美国ProLogis,现已与AMB安博臵业合并,其实说的是安博;二是收购了美国ProLogis中国、日本区业务,并发展出巴西业务的GLP,在中日两国沿用了普洛斯名称和所有资源,而GLP才是我们谈论的、在中国落地生根的物流地产大亨“普洛斯”。为明确二者分别,我们梳理了ProLogis从建立到拆分的时间线:

普洛斯发展历程


2、卡位早加引中资,奠定物流地产王者基础
官网信息显示,截止2015年9月30日,普洛斯业务遍及中国36个城市,拥有2340万平方米物流基础设施(自有与管理)。这只是个绝对数字。横向比较来看,普洛斯目前市占率超过55%,远远甩出第二名几个身位。同时普洛斯在全国布局也较为完善,已连成有效网络。
 
普洛斯的土地资源不仅在于“多”,亦在于“精”,其年报中明确指出,GLP的核心竞争力之一便是他们的物流地产大多位于靠近城市中心与交通枢纽的绝佳位臵,普洛斯最具代表性的物流园区可分为毗邻或位于海港、空港、工业园三类:
 
1)海港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港;2)空港物流园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场、青岛流亭国际机场;3)加工基地:苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区。

普洛斯中国网络分布

 
普洛斯拿地的原因可总结为来得早、合资拿地以及中资直接参股公司这三个原因。
1)来得早:普洛斯早在03年进入中国,抓住了消费升级、网购高速增长的那几年黄金机遇期;

2)通过合资、入股拿地:一级市场拿不到地,大可转战二级市场,外资独资拿不到地,大可成立合资公司——这便是当时普洛斯的思路。通过与已有土地资源的中国公司合资是在当时获取土地的捷径:2004年4月,普洛斯于上海桃浦成立合资公司,收购乐购的配送设施和上海西北物流园区物流设施的独家开发权;几乎与此同时,普洛斯和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议,开发苏州物流园区,普洛斯以现金入股,苏州物流中心以仓库和土地入股;与此同时,普洛斯亦直接参股国内数家仓储物流企业,尤其2015年以战略投资者身份参股央企中储股份,持股15.45%成为其第二大股东。

普洛斯以合资、入股、战略合作等多种方式参与国内公司

 
3)直接引入国资血液:普洛斯有18.4%的股东来自亚洲,其中2010年普洛斯于新加坡上市时,总部股东包括基石投资者如中国国家社保基金(1亿股,占比2.2%)、中投公司、阿里巴巴、香港周大福、香港南丰等;而普洛斯中国分部在经过2014年2月获得中国人寿、中银集团和厚朴基金的投资之后,其三分之一股权已由中资持有。

GLP股权结构


GLP融资历程


3、设施高端现代,客户附加值高
作为现代物流仓库的领军者,普洛斯主要客户也大多集中于零售业(快消、电商、快餐连锁)、第三方物流及制造业(汽车零部件、机械、医药与医疗器械)。普洛斯可以为客户提供定制化或标准化的物流设施。

GLP临港物流园


GLP主要客户


4、地产基金高手,资金迅速回流
普洛斯有三个主要部门:开发-development,运营-operation,基金-fundmanagement。其中前两个部门一般的地产商都有,是地产开发商安身立命之本,而最后一个基金管理部门,则是普洛斯实现快速资金流转和迅速扩张的秘诀。我们在上文已经以普洛斯为典型阐述了物流地产基金的主要运作模式,以及其对物流地产商资金快速回笼、缩短投资回报期的作用,此处不再赘述。公司目前在中国的基金有两只,分别为30亿美元与70亿美元(目标),杠杆水平较其全球平均水平略低。

普洛斯中国区基金

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