案例1:房地产泡沫破裂后的财政之道
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时间:91年10月至94年1月
持续:26个月
反弹幅度:45%
核心事件:金融泡沫破裂
◆反弹拐点:投资>销售>价格
住宅市场,本轮反弹在顺序上,投资率先见底(91-07),而后是价格(91-10),销售底部拐点出现在(91-12)。土地市场,价格大幅下滑,税收改革促进土地供给旨在挤出泡沫。库存下降,
◆反弹的驱动:财政刺激助力政府投资先行
住房市场的景气,有悖常理地,由投资向销售逆传导。核心原因的在于,本轮反弹的驱动,是政府在金融泡沫破灭后的大规模财政政策托底。我们可以看到,公共投资自90年起显著大幅提升,而住宅市场政府投资也随之启动。政策端可分为三个层次,两个维度。第一、二层的目的在托底经济,避免债务进一步恶化,第三层的目的在挤出泡沫:
第一层是全面刺激,92至95年期间日本政府共实施6次《紧急经济对策》,总规模达66.5万亿日元。第二层是地产需求端的刺激,主要通过税收减免与住房补助二个渠道;
第三层是土地市场,核心是增加土地赋税,防止蓄意囤地。
另外从反弹幅度来看,自有住房投资同比增速反弹幅度为28.95%,租赁住房投资同比增速反弹幅度为26.31%,呈现刚需仍是核心购买力。
◆反弹的止步:破产潮来临,就业市场急剧恶化
销量(93-12)先于投资(94-01)见顶,价格滞后7个月(94-08)下滑。可见本次反弹的止步源于销售端的恶化。核心驱动在于,93年破产潮的来临,中小企业资金链断裂倒闭,致使就业市场急转直下。失业率加速提升,而工资也大幅减少。从而致使消费景气中断。反弹拐点:投资先于销售见底,后于销售见顶
反弹拐点:库存去化,价格跌幅收窄
反弹的驱动:政府建筑投资占比大幅提升
反弹的驱动:公共投资逆势托底
反弹的驱动:公共投资逆势托底
反弹的止步:失业率大幅提升,工资下行
反弹的止步:企业破产潮的来临
反弹的止步:企业破产潮的来临
反弹的驱动:金融泡沫后的大规模财政刺激
反弹的驱动:地产销售端相关政策
反弹的驱动:土地市场相关政策
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