中国房地产与上下游行业关联性及影响
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我国房地产行业产业链长、覆盖面广,其上游产业主要包括建筑业、建材业(包括水泥、钢铁、玻璃等)、工程设计(包括勘测测绘和设计)及其他行业,下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。
1、上游产业
房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度,其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质;而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。上述行业中与房地产行业关系最为密切的上游细分行业如下:
(1)房屋建筑业
房屋建筑业是房地产行业的主要上游行业,是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务,也是最大的组成部分。房屋建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关,房地产开发投资、房屋施工竣工面积、商品房成交量等直接影响房建行业的发展,而房地产行业具有较强的周期性决定了房建行业具有一定的周期性。
(2)水泥行业
水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点,也正是因为这样的特点,决定了水泥行业成本的控制能力(煤电成本、石灰石成本以及余热发电、不同生产工艺下的综合能耗等)和成本转嫁能力(区域市场占有率、兼并重组)是行业的核心竞争力。而由于产品的同质性和产能过剩,对下游企业的议价能力较弱。
(3)钢铁行业
钢铁行业是以从事黑色金属矿物采选和黑色金属冶炼加工等工业生产活动为主的工业行业,是国家重要的原材料工业之一。现阶段我国正处于工业化发展中后期阶段,钢铁需求巨大,钢铁行业面临较大的市场空间,但目前国内钢铁行业利润水平较低,主要原因是钢铁行业产能过剩,产业结构不合理。2015年是钢铁行业较为困难的一年。供过于求仍是行业最大问题,钢材价格持续创出新低。因此,“十三五”规划中,化解产能过剩将是一个重点。中国钢铁工业协会认为,钢铁产能过剩的情况短期不会消除。
(4)玻璃行业
普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造商十分类似,对上下游的议价能力都较弱,行业内集中度低,产品同质化程度高,竞争激烈、虽然我国玻璃需求长期仍保持增长,但这种以压低成本为核心竞争力的盈利模式在缺乏壁垒的完全竞争环境中,难以获得持续的高盈利。
房地产上游各子行业的需求量直接受固定资产投资变化影响,具有趋同性。同时,房地产上游各子行业的供给量往往体现出过度反应的特点,即产量的增长速度往往大于需求量的增长速度,这就导致主要产品产能过剩,这对于房地产行业而言是一个有利因素,可降低原材料或施工成本,并依靠上游行业自身内部竞争不断提高行业水平,从而获得更好的产品和服务。
2、下游产业
房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用,良好的物业管理同样能够为房地产企业加强品牌效应;房地产中介主要以撮合客户交易二手房为主,其活跃了二手房交易市场,增加了市场的供给量和需求量。
近年房地产服务价值链开始得到市场认可,其中最核心原因是存量物业的市场规模在不断加大。从物业管理类型看,目前国内物业管理已由过去服务单一的住宅逐步扩展为商业物业、公共物业、工业物业等多种类型。一个好的物业管理平台可以为房地产企业带去稳定的营业收入,并且提高企业的声誉和影响力。房地产行业的重点发展方向之一是整合物业管理平台,提供完善的增值服务,是利好因素。
而其他的下游产业如房地产中介和装饰装修等对房地产行业的影响较小,原因是这些行业不直接影响房地产企业的销售和运营,且行业内部竞争激烈,对上游不具有议价能力。
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