房地产市场反弹的案例分析
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反弹的预判,是一个短期的范畴,而只有置于长期视角之内,才能有意义。前三部分的铺垫,为的就是给一个长期的视角,选一个可比的阶阶段。在2016中国的人口及结构类似日本的1998背景下,我们选取了日本90至05的投资表现进行复盘,期望能对当前的反弹提供一份参考。但需要谨慎对待的是,人口及结构的相似性,并不能保证反弹的可比性,短期的分析框架,有别虽然受制于长期,仍有较大作用空间。且我们选取的时段,正是日本“失去的十年”,叠加了内生的金融泡沫破裂与外生的亚洲金融危机冲击,对我们的分析会造成较大的干扰。
90至05年的日本地产投资,涵盖了三个阶段的人口特征,1990-1998年,刚需上升,改善型需求向下;1998-2000年,刚需、改善型需求同时向下;2000-2005年,刚需下降,改善型需求上升。在这个过程中,一共有三次显著的反弹,发生在第一、二个阶段。第三个阶段,整体投资平稳,未有显著的反弹,投资绝对量下一个台阶。日本地产投资反弹案例回顾
从重大事件及经济周期来看,案例1,分布在90年金融泡沫破灭之后,鉴于衰退与弱复苏之间;案例2,在阪神大地震之后,经济步入短周期繁荣;案例3,在亚洲金融危机之后,政府出台大规模的救市政策背景下,经济步入短周期弱复苏。日本经济周期
复盘的角度决定了复盘的意义,我们更侧重:
1)销售、投资与拿地在反弹中的关系;
2)反弹的原因;
3)反弹终止的原因;
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