房价的影响因素:收入是关键、货币占大头
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房地产行业的研究从重需求向供需均衡研究,即价格研究的转变,使得地产行业的研究更加注重宏观和货币变量的研究,人口变量的研究也从总量向结构转变。
中为综合团队历史以来的研究成果,认为房价函数可大体表示为P=F(Y,CPI,i,M2,L,r,R)+e,其中:(1)Y为居民人均可支配收入:收入是人口、GDP和货币的综合指标,是我们检验下来最重要最关键的指标,我们通过研究也发现人口和房价并不高度相关,人口的流出和流入并不意味着房价的下跌和上涨。
其余关键因素多是宏观货币性指标:(2)CPI为预期通胀率:从检验结果来看,这是除收入外,对房价解释性最强的指标;(3)i为利率:利率和房价的负相关性非常明显,多数房价下跌大都是因利率的提升;(4)M2为流动性:用来表示基础货币及信贷规模水平;(5)L为杠杆水平:主要包含政府、企业、银行、居民四类杠杆;(6)r为预期利润率:该指标是影响房地产企业投资行为的关键;(7)R为汇率:汇率的趋势是我们认为房价影响因素中最不确定的一个;(8)e代表残差项,以上这些参数是我们认为对房价影响的关键因素。
中为综合团队历史以来的研究成果,认为房价函数可大体表示为P=F(Y,CPI,i,M2,L,r,R)+e,其中:(1)Y为居民人均可支配收入:收入是人口、GDP和货币的综合指标,是我们检验下来最重要最关键的指标,我们通过研究也发现人口和房价并不高度相关,人口的流出和流入并不意味着房价的下跌和上涨。
其余关键因素多是宏观货币性指标:(2)CPI为预期通胀率:从检验结果来看,这是除收入外,对房价解释性最强的指标;(3)i为利率:利率和房价的负相关性非常明显,多数房价下跌大都是因利率的提升;(4)M2为流动性:用来表示基础货币及信贷规模水平;(5)L为杠杆水平:主要包含政府、企业、银行、居民四类杠杆;(6)r为预期利润率:该指标是影响房地产企业投资行为的关键;(7)R为汇率:汇率的趋势是我们认为房价影响因素中最不确定的一个;(8)e代表残差项,以上这些参数是我们认为对房价影响的关键因素。
需要说明的是,中为认为房价的周期并不代表房地产行业的周期,反过来也一样,房地产行业的周期也不代表房价周期,就是说,房地产黄金时代过去,并不代表房价到顶,同样,房价上涨并不代表房地产周期还在大繁荣,以日本85年之后房价暴涨就是如此,这种暴涨并不是正常的涨幅,我们后文会说明任何偏离收入的上涨都是泡沫的累积,只要出现连续加息或者其他系统性风险,将刺破泡沫。
房价函数
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