12月23日下午，第二届中国（深圳）城市更新论坛在深圳举行。论坛邀请两岸官商学界共同交流两岸城市更新经验，探讨城市更新中遇到的问题及解决方案，为深圳城市更新破局建言献策。

市城市更新办副主任谭权介绍，深圳今后城市更新将更关注项目实施，适度收紧更新拆除的体量并重点提高综合整治类项目的比例。深圳大学建筑与城市规划学院副教授杨晓春则指出，目前深圳城市更新项目70%都是居住型更新，在这个过程中，中心城区的奢侈化非常明显，“城市更新带来的中心区房租直线上涨，在一定程度上使低收入者的居住空间受到侵袭，居住成本进一步提高，可能会带来一定的社会问题”。

城市更新解决公益设施“落地难”

据介绍，从2009年底开始深圳全面推进城市更新工作，到2010年步入正规。截至目前，深圳纳入城市更新的项目达到397项，用地面积达到35平方公里，超过50%已经完成专项规划审批，面积达到18平方公里。近两年市政府加大城市更新实施力度以后，目前已经完成土地出让的项目达92项，涉及用地面积5.55平方公里。此外，目前在建的城市更新项目达72项，在建的建筑面积达到2000万平方米的规模。在最近3年内，城市更新已成为目前深圳保证住房供应、保证产业发展的重要力量。

谭权介绍，今年1—9月，深圳城市更新投资额257.2亿元，占房地产投资比重的42.1%；城市更新供地56.5公顷，占全市供应比例的91%，城市更新已经成为深圳未来城市建设土地的主要来源。今年深圳城市更新批准预售量达到184万平方米，占全市的37%。

而在城市更新过程中，深圳解决了公益设施落地难的问题。目前已审批的210项规划中，落实了一批公共配套设施，包括中小学51所、幼儿园130所，医院2家、社康中心108家，公交首末站34个，落实了近3.5万套的保障房，断头路的现象通过城市更新得到相当大程度的缓解。未来深圳将重点放在城中村和工业区（旧仓储区）的改造，积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造

此外，谭权透露，深圳城市更新还促进了产业转型。“目前纳入全市城市更新的项目13项，占全市更新计划的面积包括数量比例大概是17%。我们统计，经过批准的规划已经能够为产业转型提供近1000万平方米的建筑面积，能够对产业发展提供有效的促进，”谭权表示。

再者，城市更新推进了深圳原特区内外的一体化。谭权表示，目前深圳城市更新主战场在原宝安龙岗两区，在所有项目计划中，原特区外的比例高达78%，在规划批准的用地中也占了74%；目前已实施项目中，特区外的比例也高达70%，“城市更新的重点方向和市场导向一致，就是促进城市的深度一体化发展”。

今后深圳城市更新有何计划和重点？谭权表示，今后几年更关注项目的实施。“未来几年内，我们会适度收紧计划的承包量，2012年拆除量是5.35平方公里，今年是2.35平方公里，明年仍将保持这一水平，科学安排进度”。

此外，谭权表示，下一步政府重点要提高整治类项目的比例，包括今年年底或者是明年初城市更新办将出台新措施，要将综合整治的政策有一个很大的推进，同时鼓励项目成片开发。

城市更新的政策创新方面，谭权坦言目前还有两个问题很难解决，一个是拆迁补偿谈判很难，没有一个标准；第二是遇到钉子户时没有依据。“在双方自由谈判时，没有社会约定俗成或通过法规确定的、规范的、市场化保障机制，更新办下一步将重点解决利益平衡问题，主要解决拆迁补偿条件怎么确定”。

城市更新以居住型为主

中心城区奢侈化明显

深圳大学建筑与城市规划学院副教授杨晓春则分析和对比了香港和深圳城市更新制度的异同。她表示，在更新对象上，在深圳只要是觉得陈旧的地方，设施和环境都有可能成为改造对象；在香港则对卫生和安全的隐患较强调，“香港不是以新旧作为更新目的，而是以是不是有害、是不是产生了问题作为判断依据”。

关于政策，杨晓春介绍香港在更新政策上有更多、更综合的资源计划，在划定了更新地段但是还没有进行更新的时候，政府可以提供优惠资金，然后去维护更新，包括市区重建有社区服务等支持计划，这是香港做事情比较稳健和细致的体现。

而在深圳，杨晓春认为城市更新仍是政府的主动干预行为，市政府通过更新办法、通过指定主体路径，同时配置政策资源。这其中，权利人可以自行成立公司自行改造是一个很大的举措。

此外，杨晓春提醒，在以专项规划进行城市更新改造的过程中，会导致小型的城市更新单元通常流于形式，从而对地方性的服务水平带来较大冲击，“这种小项目往往占深圳更新项目60%以上”，杨晓春表示。

“对城市整体密度控制目标的失控仍是需要担忧的问题，”杨晓春表示，目前来讲，深圳更新项目普遍的开发强度都是开发改造前的2—2.5倍，在比法定图则高出50%—100%的情况下，控制整体开发强度是需要考虑的问题。再者，在开发过程中，城市原来的整体设计结构被打乱，还有对宗祠、庙宇的片断化重新再造，这些都对现有社区生活有所打乱，“当全部变成干净的社区的时候，城市更新对地区文化就有了较大影响”。

最后，杨晓春提醒，在城市居住环境不断提升的过程中，目前约70%的更新项目改造后都是作为居住，因此城市更新很大程度上还是居住型更新。但是，在居住更新的过程中，中心城区的奢侈化非常明显，“岗厦村2007年单间房价是900块，现在单身公寓至少3000元，对低成本或者是低收入者的居住和服务空间造成侵袭。事实上正规化的城市开发会带来居住成本的提高，也会带来一定的社会问题”，杨晓春表示。

台湾城市更新：“多数决”就可

■台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成：

在论坛上，丁致成带来了台湾在城市更新方面的经验。他介绍，随着老龄化社会的到来，台湾在城市发展上面临改变，城市更新更多不是因为量的不足，而是因为质的提升。

此外，与深圳不同，台湾城市更新以民间力量为主导，政府较少介入。不少成功案例中没有开发商的参与，而由民间基金会协助所有权人自行组织重建。这种情况下，台湾的城市更新推进非常缓慢，城市更新推动15年只提供了2.95万户重建住宅，未来30年乐观估计也仅能增加5.9万户住宅。这种缓慢，在丁致成看来，一方面是出于对各方利益、对产权的尊重，另一方面也避免了各方面矛盾的尖锐冲突。

此外，丁致成还重点介绍了台湾城市更新中的一些特色做法。

首先是“多数决”的机制。丁致成介绍，在台湾，如果是政府主导在政府划定区域内的都市更新，不需要取得权利人的同意，而如果是由民间主导，则必须要取得大多数人的同意。“政府划定的更新特区若用权利变换的方式来实施，需要3/5以上的权利人同意，土地和楼地面面积要超过2/3的人同意，才可以实施更新”。如果是有重大建设需要赶快进行，则只要1/2的人同意就可以了。

“‘多数决’机制让台湾的都市更新走入新的年代”，丁致成介绍，早期几乎是100%同意，要不然没办法做，但是目前一些都市更新项目里，大量的并没有到达100%。

再一个就是权利变换的制度，它来自日本和韩国，是通过公开、公平、公正的方式，处理权利人更新前后的产权的关系。这种制度的重点是分配，分配就是权利变换后的土地和建筑物，扣除掉共同负担之后，各宗土地权利变换前的权利价值按比例分给原权利人，公有土地可以抵充公共设施，里面很多公共设施项目也可以抵充。这样，不管更新前每个权利人有怎样不同的状况，都可以通过估价的方法估出每一个权利人的权利价值有多少。“我们参考权利人的意愿，如果想要参与权利变换，可以在更新后分配到新的房屋和土地，如果不想参与就可以领钱走人”。

其中，可以找三家以上的估价师来估，共同负担也由市政府列出标准，这部分都做了非常详细的规范，在避免地主被开发商欺骗的同时，也避免地主过度地要求要分配的部分。

另外一个就是容积奖励制度，这也是大多数开发商和地主最在意的部分。台湾在法律上限制容积奖励最大的上限是法定容积增加50%，这个容积不是没有条件的给予，而是必须要做一些公益性贡献，要符合相关容积奖励的条件。届时可能是因为提供了更多的公益设施，或者是协助政府开辟了计划道路或公益设施，就会获得相应奖励。