房地产案例2：降息周期下，税改点燃需求

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-04-21 14:12:14】【打印】【关闭】

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时间：95年6月至96年7月

持续：13个月

反弹幅度：39%

◆反弹的拐点：销售>投资>价格

本轮反弹在顺序上，销售先启动（95-04），而后是投资（95-06），价格底部拐点出现在（95-08）。土地市场，价格跌幅收窄。本次反弹是一个典型的销售拉动投资的反弹。

◆反弹的驱动：税改+降息周期

在一系列经济刺激政策下，经济增速自1992年见底（0.2%）后逐步回升，到1996年达到了泡沫破灭后的峰值（2.61%），即1993至1996年的“涟漪景气”。反弹的核心驱动在于降息周期叠加财税改革刺激下的需求端的逆势崛起。94年启动的税改是一个反弹的起点，总额5.5万亿日元大规模的个人所得税、个人居民税减税，全方位减免。

而另一端，降息周期的持续宽松，利率加速下行更是一定程对需求的反弹奠定基础。另外从反弹幅度来看，自有住房投资同比增速反弹幅度为56.37%，租赁住房投资同比增速反弹幅度为33.74%，刚需显著强于改善型需求。

◆反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期

泡沫破裂后大规模的财政刺激，致使政府赤字攀升，因而不得不收紧财政，提高消费税率（97-02）对冲。脆弱的复苏一触即破，收入预期下降致使地产销售再度拐头向下。在紧缩性的财政政策和银行住宅贷款的急剧收缩的双重压力下，住房投资的第二次反弹结束。反弹拐点：销售拐点先于投资