房地产行业进入壁垒

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2015-12-22 13:58:31】【打印】【关闭】

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（1）投资物业租赁

开发及运营商业综合体的主要行业壁垒有资金壁垒、管理壁垒和招商运营壁垒。大型商业综合体体量大，涉及业态种类多，开发周期长，且通常为滚动开发，需运作管理协调的层面和细节较多、各工作程序所开展的操作面交叉且烦琐，因此对开发企业提出了资金、人才、技术、管理等方面的高要求。商业综合体建成后其自营部分的招商运营状况将决定项目未来的档次及收入，商业的招商运营需要对项目进行合理的定位，有一定的品牌商积累，并有能力将松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上，在经营过程中对物业、经营成本、客户、公共关系等进行管理。特别是在目前竞争较大的市场环境下，专业的招商运营团队才能帮助商业综合体、购物中心在竞争中保持发展和利润。开发及运营单体购物中心的资金需求面临类似的管理壁垒和招商运营壁垒。

（2）酒店经营

酒店行业主要的进入壁垒有资金壁垒和技术管理壁垒。酒店建设特别是豪华型酒店的投入较大，投资回收期较长，资金的长期沉淀要求进入该行业的企业具有一定的资金实力；酒店的连锁化发展趋势对酒店经营方提出了更高的管理要求；对于豪华型酒店，由于其服务的专业性要求，需要专业的酒店管理团队和管理经验。专业人员相对稀缺，在地方城市专业人员的稀缺更加严重，制约地方豪华酒店的发展和经营。

（3）房地产开发及销售市场

我国房地产开发市场主要的进入壁垒有规模经济壁垒和政策壁垒。

房地产开发行业具有资金密集性和投资性的特点，规模经济壁垒指相较于在企业达到的成本最低的有效规模，潜在竞争企业进入市场必须克服的规模劣势。2014年，全国房地产开发企业土地购置平均单价已超过5,000元/平方米，加上建安成本及各种税费，开发10,000平方米较小规模低档次的普通住宅房地产所需的平均成本就超过7,000万元。在销售方面，全国性的大品牌房地产开发商已遍布全国三线及以上城市，部分已

深入到县级地区，不知名的小型开发商在同一地区开发的产品具有明显的价格及去化劣势。

政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行为而形成的进入障碍。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。在一、二线城市，由于地价较高且土地市场竞争激烈，土地通常被实力较强的房地产开发商竞得，而在地方城市，政府对土地开发还寄予了招商、带动区域发展的期望，能够带动区域的实力开发商在拿地过程中更有优势取得政府的支持和政策倾斜。

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