REITs的定义&背景

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REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。行业调查报告具体而言，就是投资者聚攒资金用于购买商业物业并交给专业公司管理，并享有物业带来的租金、其他收入和升值收益。商业地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，对商业地产运营商造成巨大的压力，难以实现规模快速扩张。同时，商业地产作为具有长期增值前景、租金收益稳健的投资品类，对无法达到投资门槛的个人及机构投资者具有较强的吸引力。在此背景下，REITs应运而生，一方面专业的商业地产开发、运营商能够通过资产证券化库快速收回现金流和开发利润，提高投资回报率，吸引长期的资产持有者以保证物业所有权稳定，将精力聚焦于轻资产化的扩张和专业运营，另一方面，长期稳健投资者获得了高流动性、长久期、兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性低的物业投资渠道。

REITs产品具有独特优势

REITs最早诞生于20世纪中期的美国新英格兰地区，前期发展缓慢且较不规范。自1960年，美国总统签署REITs法案，产品正式纳入法律框架后，行业进入了快速发展期，并在1969-1974年迎来第一个高峰，行业资产从最初的不到10亿美元增长到超过210亿美元。此后，在70年代滞涨的高利率以及税收不平等的打击下，REITs发展陷入低潮，直至90年代初才开始逐步回暖并进一步发展。目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，总规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。

REITs产品发展历程