美国GGP案例分析：REITs实现轻资产扩张，强运营能力带来超额收益

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Generalgrowthproperty成立于1954年，是总部位于芝加哥的美国第二大商业地产投资信托公司，已形成了开发、拥有、管理出租出售、再开发高端购物中心的闭环，股票被纳入S&P500指数。公司外延扩张较为激进，在2002年2006年间大规模投入新建及改扩建项目。在金融危机的冲击下，公司经营情况迅速恶化，于2009年申请破产保护并退市，此后经过分拆重组，公司重新于2010年11月上市。行业调查报告目前，公司在美国40个州拥有131个零售物业，共1.28亿平方英尺(1190万平方米)的可租赁面积。

GGP旗下部分物业

资产减磅轻装上阵，盈利能力稳步回升。公司自2010年以来，开始做减法，通过资产出售降低负债，从而降低资金成本维持企业正常运营。因此，自2011年以来，公司营业收入出现小幅下降，但大体平稳，盈利能力稳步提升。2015年，公司营业总收入为24.04亿美元，净利润13.75亿美元。

GGP营业收入保持稳定

GGP盈利能力逐年回升

商业物业运营商，租金构成主要收入来源。公司作为商业物业运营商，收入主要源于购物中心的门店租金和物业管理费。2015年，租金收入(最低租金)为15.26亿元，占营业总收入的61.63%；租户认缴的物业维护综合费(租户收回)为6.90亿美元，占比28.68%。

GGP业务收入构成情况

凭借强大商业物业运营能力，REITs收益率保持较高水平。公司在几十年前就判定包含餐饮、娱乐等业态的购物中心是未来的发展趋势，以百货为代表的传统业态在电商冲击、消费升级的背景下，吸引力逐步减弱。为此，公司持续对传统商场进行改扩建、在新建商场增设电影院、咖啡厅、餐饮、滑冰场、儿童活动中心等体验业态。同时，公司凭借规模扩张与连锁品牌建立密切合作关系，引入高端品牌定制改造物业，保障了商场的客流量和出租率。从结果来看，公司购物中心出租率呈现稳步上升的态势，近四年出租率都保持在96%以上，高出租率成为公司获得持续稳定租金收入的重要保证。同时，公司单位坪效逐年提升，租户每平方米销售额由2013年的564美元上涨到2015年的588美元。凭借强大的商业运营能力，公司租金稳步提升，在多数年份实现了年平均2%的租金涨幅，为投资者带来较好超额收益。在2010年11月到2015年底期间，GGP总收益率为136%，远高于REIT指数收益率80%、S&P500收益率88%，GGP相较于REITs指数超额收益为56%，相较于S&P500超额收益为48%。

公司物业出租率提升明显