国际房地产综合服务业的发展规律

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-03-11 14:31:20】【打印】【关闭】

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综观国际房地产综合服务业的发展历程，可以总结出以下几条规律：

（1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商

国际房地产综合服务商处于行业发展的高级阶段，同时为买方和卖方提供服务，客户主要包括房地产投资基金、开发商、政府、跨国公司等各种业主、投资者及房产使用者，公司或机构主体构成了客户的主要部分。

以机构类客户为主的业务模式对促进房地产综合服务商的发展具有显著积极作用。首先，综合服务商更易与机构客户建立长期稳定的合作关系。第二，公司客户的房地产服务需求面较个人客户更广，有利于公司实现协同销售及协同服务；第三，随着经济一体化的发展，公司客户地域经营扩张带动了综合服务商的业务实现跨区域经营。

（2）房地产综合服务商具有较强的扩张能力

房地产综合服务商的主要竞争力体现在人力资源、客户管理、专业能力、品牌渠道和盈利模式等方面。当某一区域的房地产市场容量饱和时，房地产综合服务商能较为容易的把经营模式在统一的品牌、知识、专业平台的支持下，复制到其他区域。因此成熟的房地产综合服务商往往跨区域经营且扩张速度较快。国际房地产综合服务商业务一般覆盖全球，包括美洲、亚太、欧洲、中东、非洲的大部分城市和地区。

房地产综合服务商地域扩张的过程中仍遵循一定规律：公司具备竞争优势的地区市场是成功实现扩张的基础，但是即使在全球化经营网络建成后，优势市场在公司总营业收入中的贡献仍然显著。

（3）业务线综合化是房地产综合服务商的共同发展趋势

房地产综合服务商的业务线发展经历了从单一业务，然后逐渐多元化，再到全产业链综合性服务领域的过程。虽然不同的房地产综合服务商业务发展路径各不相同，但发展到今天，各公司已经覆盖了房地产价值链的所有环节，基本都涉及了物业管理、投资管理、评估、物业代理、租赁代理、咨询、跨国企业服务等业务。从主营业务收入的构成来看，不同业务对总收入的贡献相对均衡。

（4）收购兼并是房地产综合服务商实现飞跃发展主要方式

国际房地产综合服务商实现规模扩张大致沿着两个方向：地域和业务线。为了实现网点的扩张，房地产综合服务商们必须不断在新城市开设办事处，打入当地市场。在早期合伙人体制下，通过吸收合伙人实现扩张的方式给企业带来的规模增长是缓慢的，行业竞争格局极为分散。股份公司制的房地产综合服务商借助资本市场的力量，不断实施并购，能快速实现跨地域经营和业务多元化发展，最终形成了少数几家具有全球网络、多元化服务的综合服务商，有代表性的如世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯等。20世纪中后期业内掀起的一股大型并购潮是形成目前世界上几个主要的房地产综合服务商的重要原因。进入21世纪，这些完成合并整合后的公司都在业绩上取得飞速增长。

（5）房地产综合服务商与金融资本紧密融合

房地产综合服务商积极寻求公开募股及上市，与金融资本的合作加深。当今知名国际房地产综合服务商都是上市公司。通过上市，公司可以获取企业快速扩张所需资金。另外，上市能为房地产综合服务商带来品牌宣传的广阔平台，品牌正是服务企业生存和发展的关键因素；再者，在社会资本的参与下，房地产综合服务商不仅能有效的分散经营风险，更能通过开放的股权交易市场实现资源的优化配置。

截止2015年6月30日，世邦魏理仕和仲量联行的总市值分别为123.58亿美元和76.95亿美元。

同时，私募股权成为房地产综合服务商融资或资本运作的另一种主要手段。世邦魏理仕历史上就曾多次被私募股权基金收购，前身信义房产在被西尔斯收购后，于1989年被凯雷集团和信义商业地产的管理层收购。在2001年7月，世邦魏理仕又被私人股权投资公司私有化。

（6）重视企业非有形资产的维护和发展

房地产综合服务商的资产构成不同于一般制造型企业，总资产中固定资产占比较低，无形资产则占据了较大的比重，主要核心竞争力也体现于客户渠道、品牌影响力、人力资本、专业能力等非有形资产。

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