中国房地产市场总结与展望

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-04-21 14:22:09】【打印】【关闭】

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在做反弹复盘时，即便在长端人口及结构完美类似的背景下，对于短期反弹的可比性仍有两个较大的顾虑：一是，“失去的十年”是当前中国不曾经历的，内生金融泡沫危机，外生亚洲金融危机，都可能大到足以令短期的逻辑偏离长期的框架；二是，中日的住房、土地制度及政策存在一定差别。

客观的来看，1）三次反弹中，两次是应对危机下的政策托底政府主导，投资引领销售的反弹，类似我们08年的“四万亿”。一次是弱复苏下需求端刺激，销售带动投资的反弹。2）三次反弹，都起于政策，也止于政策（对收入预期的冲击）。

令人欣喜的是，我们还是看到了，长期人口及结构对这三次反弹的影响。

1）三次反弹幅度，从销售角度而言，一次比一次弱，00之后波动大幅收窄，趋势向下；

2）第一、三次同类别的政府托底式刺激下，第一次的投资反弹表现要显著强于第三；

3）每次反弹，通过观测租赁房与自主房投资的表现，显著是刚需较强，符合刚需向上，改善型向下的大背景。日本地产销售与投资的反弹再弱化

中为咨询坚定认为，人口及结构决定了一国地产投资总量的逻辑，即便存在短期扰动，不改趋势。

1）从人口及结构来看，未来5年，中国地产投资类比日本98后的5年只会更艰巨；2016年之后，中国人口及结构，将步入5年的刚需与改善型需求同时下行而抚养比上升阶段。对需求端压力将是前所未有的。我们预计这个阶段新开工会加速下行。即便有反弹，也是对未来需求/增速的进一步透支。

2）中国当前未经强外生冲击，只是稳态下台阶，反弹幅度会大幅有限；

日本在98年期间，步入与我们相似的人口及结构背景，但遭受了外生冲击（亚洲金融危机），因而投资在均衡下行路径上出现了超调，所以才有一定幅度的反弹，是回归均衡的表现。但当前中国仍是稳态下行，不存在超调问题，因而反弹幅度有限。

3）反弹幅度，符合逐年减低，这次一定比12年弱；

逐年减弱的逻辑，即是人口与结构的问题，正如12年比10年弱，这轮反弹一定会比12年更弱，不会例外。

4）短期，起于政策，也止于政策，一线收紧，二线未利好。

从日本的三次反弹启动与截止原因来看，短周期的波动都是来自政策的变动。当前国内一线收紧，二线未有进一步利好，整体边际收紧，未来需进一步跟踪。

综合而言，从海外比较及人口视角，对本次投资的幅度与可持续性保持谨慎。中国的地产投资概况

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