中国的2016房地产,对标日本的1998
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我们现在处在哪个阶段?未来怎么走?这是周期/历史比较的思路,海外比较也是如此。中、日是否具有可比性,核心仍在驱动地产的因素在两国间是否具备可比性,即人口与结构的趋势是唯一的标准。我们认为是有极大共性的。
总量维度,中、日、韩三国的人口可比性基于:
1)国土相邻,因而经历战争类事件冲击容易较为一致,均有战后的婴儿潮;
2)政策相同,均经历的最初的计划生育,过程中转向鼓励生育的政策;
3)文化类同,对个人生育理念的影响;
进一步,中为咨询会发现,日本与中国的人口均呈现显著的双峰型(婴儿潮的子女造就了第二波婴儿潮),而韩国由于计划生育时点的问题(在婴儿潮的生育年龄实行),致使人口呈现单峰。
结构维度,从抚养比来看,中、日的区别在于,从左侧看,日本抚养比存在两次探底,75与90,而中国仅出现一次。而从右侧来看,均出现了见底部拐点后的快速上升。中、日的海外比较,有一个很大争议在于,当前的中国与70年代的日本比,还是90年代的日本比。人口结构类似90年代,经济、产业、城镇化率可能更类似70年代。但就地产而言,核心驱动在人口,因而我们认为人口及结构的相似度,是唯一的标准。
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