地产投资的“全景”图
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如果地产投资是沿着趋势行进的，那未来会呈现哪几个阶段，是我们所关心的。人口及结构最为领先的日本（抚养比首次探底为1970年，拐点在1990）或许能给我们一定的启示。中为咨询选取了，日本65年至今的全国住房开工套数作为地产投资波动的指标，我们发现70年抚养比首次探底（对应我国10年）后，地产投资波动呈现四个阶段：
阶段一：增速波动较大；绝对量，随抚养比，探底后再回升；
关键词：第四次中东战争、石油危机、物价上涨、紧缩的财政和金融政策、经济低速增长、第二次石油冲击、新经济七年计划、“技术立国”战略、“高新技术景气”；
阶段二：增速波动较大，较上期收敛；绝对量，随政策刺激，有几轮较大反弹；
关键词：广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机；
关键词：广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机；
阶段三：增速围绕0轴，波动平稳；绝对量下台阶，平稳；
关键词：零利率时代、量化宽松、财政改革、景气分化、缓慢经济增长、金融危机；
阶段四：增速围绕0轴，小幅波动；绝对量再下台阶，小幅波动；
关键词：经济急剧恶化、艰难复苏；
整体来看，地产投资的呈现增速波动放缓，绝对量逐级下台阶的趋势。日本地产投资的演绎
四个阶段，严格意义上是三个阶段，的划分依据人口及其结构。有两个层次：
总量，区分改善性需求（35-49）与刚需（20-34）：1）1975-1986，刚需下降，改善型需求上升；2）1986-2000，刚需上升，改善型需求下降；3）2000-2007，刚需下降，改善型需求上升；4）2008至今，刚需下降，改善型需求上升。
结构，抚养比：1）1975—1990，首次探底后，小幅回升再次探新底；2）1990至今，见底后持续回升；
在下表中，通过四个时间段的比较，可以发现，利率一直在降、收入一直在升、城镇化率在提升，但地产的表现还是只随人口与结构。日本地产投资四个阶段的比较
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