房地产案例3：日式“四万亿”的托底

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-04-21 14:18:48】【打印】【关闭】

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时间：97年7月至00年1月

持续：29个月

反弹幅度：42%

核心事件：亚洲金融危机

◆反弹的拐点：投资>价格>销量

本轮反弹在顺序上，投资先见底（97-07），而后是消费（97-09），价格底部拐点出现在（98-08）。土地市场，价格再度下滑。

◆反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代

失去的十年还未落幕，消费税上调叠加亚洲金融危机的冲击再度拖累经济步入衰退，日本出台了历史上最大规模的刺激政策组合。财政维度，接连推出三大巨型刺激政策（规模达16万亿日元的“综合经济方案”、规模达27万亿日元（日本历史最大规模）的“紧急经济方案”及17亿日元的“经济再生措施”），堪比日本版的“四万亿”。其中涉及地产主要是，为刺激投资端，放松住房信贷合作金库的贷款环境；及刺激销售端的购买税收优惠。

同时，为了抵消扩张性财政政策带来的“挤出效应”，日本银行通过买进商业银行持有的政府债券和商业票据向同业拆借市场注人资金。在1999年2月12日，将同业拆借利息率调至0.15%，同年3月3日，再次调到0.03%，从而进入日本的零利息率时代。

另外从反弹幅度来看，自有住房投资同比增速反弹幅度为20.44%，租赁住房投资同比增速反弹幅度为7.03%。

◆反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化

然而，1998和1999年，不仅实际增长率，名义增长率也出现了连续2年持续下降的局面，分别下降2.0%和1.4%；金融机构加速破产；失业形势更加严峻，1998年首次出现雇佣人数绝对减少的局面，建筑业和制造业雇佣减少现象尤为明显；劳动者人均报酬连续2年出现负增长；家庭消费支出在1998年下降1.1%，1999年又下降2.1%。

另外，2000年，日本央行解除零利率政策，采取了将无担保隔夜拆借利率诱导上升至0.25%左右的措施。日本经济再次进入萧条，住房投资反弹随之结束。反弹拐点：销售拐点先于投资