中国商业地产与商业中心发展规模特点与空间
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根据赢商网统计，截至2022年底，我国规模以上（＞3万平）购物中心开业项目达到5685个，体量达到5.03亿平米。其中，2022年新开业购物中心366个，体量3268万平米。
我国购物中心数量（个）及增速（%）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部，注：样本购物中心单店面积在3万平米及以上
购物中心开业数量（个）及增速（%）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部，注：样本购物中心单店面积在3万平米及以上
消费实现稳定增长，是购物中心发展需求的基本盘。
预计奢侈品消费、体验式消费、社交型消费和大众化消费预计都会在线下稳定展开，保持一定占比。对于优秀的商业资产组合，其消费渗透率也仍可能进一步提升。
社会消费品零售总额及同比（亿元，%）
资料来源：Wind，中为咨询研究部
实物商品网上零售额占比
资料来源：Wind，中为咨询研究部
华润置地购物中心销售额增速和社零比较
资料来源：Wind，华润置地公告，中为咨询研究部
龙湖集团销售额增速和社零比较
资料来源：Wind，龙湖集团公告，中为咨询研究部
长期而言，中国购物中心数量仍有发展空间。
目前我国人均购物面积约为0.4平米/人，仍低于大多数发达国家，总量发展仍有空间。
考虑人均GDP和人均购物中心面积的比值，结构性机会较大，一些城市依然有不小的开业容量。
例如，北京虽然人均GDP排名前列，但人均购物中心面积却并不高，虽然这和土地出让、城市规划限制等要素有关，但整体而言确实还是有发展机会的。
各核心城市购物中心存量数量（个）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
各核心城市人均购物中心面积（横轴）及人均GDP（纵轴）（平米/人，万元/人）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部，注：黑色标注为2023年拟开业量前十的城市
行业存量改造需求巨大。
截至2022年，超过一半的项目都为成熟期物业（开业5年以上）。
大量项目存在空置率大于10%，都面临改造换新需求。伴随购物中心逐渐走入存量时代，以及C-REITs打通投融管退循环，预计行业存量改造需求能够得到释放。
各分线城市购物中心年龄结构
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
购物中心空置率结构
资料来源：赢商网，中为咨询研究部，时间为2020年下半年
存量改造开业占比将在未来几年逐渐提升。
根据嬴商大数据统计，2022年开业的366个购物中心中，存量改造项目超40个（体量超400万平方米），占全年开业量的比例超10%。
2022年部分代表性存量改造项目
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
中山石歧万象汇的改造案例
资料来源：华润万象生活年报，中为咨询研究部
行业竞争格局较为稳定。中国购物中心历经30年的发展，已经形成头部化、品牌化、连锁化的趋势。
按开业面积计算，当前购物中心CR100为57%，CR20为37%，连锁化企业在网络化招商、先发布局、能力积累、规模经济等方面具备明显优势。在头部购物中心管理者中，又以地产系居多，占TOP100商管品牌开业面积的3/4。
不同管理者各有优势，但增量市场玩家可能减少。
存量：民企份额大、商场数量多，但位于核心区域的相对较少。外资起步早、品牌实力强、单个商场规模大，但总量较少。相对而言，国资发展后劲足、资金成本低、品牌实力强。
增量：伴随地产行业出险，行业竞争格局可能发生变化，具备资金实力、管理能力、资管平台架构的企业，可能在未来增量市场中脱颖而出。
2023年中国购物中心品牌管理规模TOP10
资料来源：中国连锁经营协会，中为咨询研究部
各企业2022年加权平均融资成本
资料来源：各公司公告，中为咨询研究部
好的选址决定一个购物中心的运营上限。
首先要确定覆盖范围内是否能够涵盖足够大的消费容量。
其次要确定购物中心选址是否能够带来充足的客流。
按定位分，不同类别消费基础设施对应的优势位置
资料来源：各公司官网，中为咨询研究部
上海恒隆广场和天津恒隆广场租金增速差异
资料来源：恒隆地产公告，中为咨询研究部
北京核心商圈的正餐客单价（元）
资料来源：中商数据，大众点评网，中为咨询研究部
能够占据核心地理位置的购物中心通常具备先发优势。
核心商圈土地资源有限。
高端品牌抱团效应较为明显，一旦某座购物中心中的租户组合落位完成，商户组合对于项目的强粘性就已经构成。
消费基础设施的历史业绩重要性高。
优秀的历史业绩通常能够反哺项目，推动项目的市场地位不断提升。
华润万象生活的布局（个）
资料来源：华润万象生活公告，中为咨询研究部
各品牌与LV出现在同一购物中心的次数（次）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
杭州万象城历年租金表现（千元）
资料来源：华润万象生活公告，中为咨询研究部
上海港汇恒隆广场历年租金表现（百万元）
资料来源：恒隆地产，中为咨询研究部
消费基础设施是极少数单体建筑面积规模极为重要的不动产。
虽然面积规模大并不一定能保证资产质量，但在很小的面积里头，合理的商户组合经常无法实现。
外立面设计、和周边公共设施或者住宅的和谐关系、动线规划、公共空间的功能性设计、铺位大小、主力店位置，都是优秀建筑规划设计的核心参考要素。
太古地产代表项目楼面面积
资料来源：太古地产公告，中为咨询研究部
北京三里屯的可步行性
资料来源：太古地产官网
北京三里屯的访客行为地图
资料来源：太古地产官网
除了建造规划因素之外，购物中心的日常运维也十分重要。
某购物中心项目的业态分布
资料来源：南昌旭辉广场微信公众号，中为咨询研究部
各样本品牌的业态结构
资料来源：赢商网，大众点评网，联商网，高德地图，中为咨询研究部数据科技组
租户组合不是主动管理的全部。
伴随品牌连锁化发展，当前不同项目的品牌同质化非常严重，特别是对于一些较为成熟的市场，品牌丰富度足够高，项目之间的品牌重合度也更高。
精细运营能力，不仅指项目运营方能够在租户组合提供更加精准的把控，也要求项目运营中能够在营销、会员、服务、活动等多个层面找到突破口。
精细化运营能力的背后，通常是一家极具市场经验的商管团队。
北京朝阳大悦城和合生汇品牌重合度
资料来源：RET，中为咨询研究部
北京朝阳大悦城和荟聚品牌重合度
资料来源：RET，中为咨询研究部
华润万象生活年内发放与兑换万象星金额（亿元）
资料来源：华润万象生活公告，中为咨询研究部
华润万象生活大会员总量（万人）
资料来源：华润万象生活公告，中为咨询研究部
预计商业供给量保持稳定，存量物业改造占比可能明显提升。
根据赢商数据，2023年4月份，全国开业购物中心项目34个，总商业建筑面积278万平方米，是疫情以来同期的最高峰。
根据赢商网数据，今年拟开项目数588个，在开业率回到疫情前水平的情况之下，仍可保证一定数量的开业规模。
单店情况也预计程良好恢复态势。
根据赢商数据，一季度样本购物中心日均场均客流恢复至1.78万人，环比涨幅25.4%，同比增幅33.9%。
由于购物中心客流明显的季节性因素，客流高峰和节假日、寒暑期高度相关，预计下半年暑期到来后，购物中心客流将望录得较好的环比表现。
购物中心拟开和实际开业量（个）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部预测
购物中心场均日客流（万人）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
空置率亦是衡量行业景气指数的关键指标。
2022年下半年，9大重点城市购物中心平均空置率10.9%，创历史新高。
商铺的开店意愿复苏可能晚于零售消费的复苏，我们估计2023年下半年开始，购物中心空置率开始出现下行趋势。
整体而言，2023年以来开业量级适中，客流、人流、出租率等指标向好。我们预计，优秀购物中心资产组合可以在2023年录得双位数的同店销售增速。
全国9大重点城市购物中心平均空置率（%）
资料来源：赢商网，中为咨询研究部
华润置地2023年租金收入及增速（亿元）
资料来源：华润置地公告，中为咨询研究部
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