案例1：房地产泡沫破裂后的财政之道

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-04-21 14:07:24】【打印】【关闭】

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时间：91年10月至94年1月

持续：26个月

反弹幅度：45%

核心事件：金融泡沫破裂

◆反弹拐点：投资>销售>价格

住宅市场，本轮反弹在顺序上，投资率先见底（91-07），而后是价格（91-10），销售底部拐点出现在（91-12）。土地市场，价格大幅下滑，税收改革促进土地供给旨在挤出泡沫。库存下降，

◆反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行

住房市场的景气，有悖常理地，由投资向销售逆传导。核心原因的在于，本轮反弹的驱动，是政府在金融泡沫破灭后的大规模财政政策托底。我们可以看到，公共投资自90年起显著大幅提升，而住宅市场政府投资也随之启动。政策端可分为三个层次，两个维度。第一、二层的目的在托底经济，避免债务进一步恶化，第三层的目的在挤出泡沫：

第一层是全面刺激，92至95年期间日本政府共实施6次《紧急经济对策》，总规模达66.5万亿日元。第二层是地产需求端的刺激，主要通过税收减免与住房补助二个渠道；

第三层是土地市场，核心是增加土地赋税，防止蓄意囤地。

另外从反弹幅度来看，自有住房投资同比增速反弹幅度为28.95%，租赁住房投资同比增速反弹幅度为26.31%，呈现刚需仍是核心购买力。

◆反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化

销量（93-12）先于投资（94-01）见顶，价格滞后7个月（94-08）下滑。可见本次反弹的止步源于销售端的恶化。核心驱动在于，93年破产潮的来临，中小企业资金链断裂倒闭，致使就业市场急转直下。失业率加速提升，而工资也大幅减少。从而致使消费景气中断。反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶