存量房时代来临，房企开发遇瓶颈

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存量房时代来临，租赁物业发展之契机。基于“第六次人口普查”数据的测算结果，2010年末，全国城镇住宅总套数约2.1亿套，户均套数是1.02套/户；2012年末城镇住宅总套数约为2.3亿套，户均套数是0.98套/户；“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是2.8亿套，户均套数为1.08套/户。按照国际标准，城镇户均套数达到1.0，就意味着房地产市场供求已基本平衡，因此，中国的存量房时代已然来临。另一方面，“十二五”末城镇户均套数又进一步上升，究其原因，是因为2012年至2014年的新增住宅竣工面积在不断上升，2011年，新增住宅竣工面积仅为71,692万平方米，而到了2014年，则达到了80,868万平方米。在2015年，该指标又大幅下滑，这也从另一个方面说明了房企开发热情已逐渐消退。在存量房时代，购房者的需求将会逐渐向品质或者增值服务所转移，这给持有型出租或者是出售后物业服务的未来发展提供了契机。

全国城镇住宅套数和户均套数

新增住宅竣工面积（万平方米）

供给大于需求，开发企业需旧瓶装新酒。根据最新的第三次全国经济普查主要数据公告，截止2013年年末，全国的房地产开发企业已高达13.2万家，在所有的房地产企业中占比39.05%。而在香港的房地产开发市场中，十家地产企业的开发市场份额占到香港的80%。在我国，13.2万家房地产开发企业，1000家一级房地产开发企业，4000家二级房地产开发单位，已然远远超过需求，开发企业的数量已经造成冗余，因此除了转型和收购兼并以外，众多房地产开发企业已经将重点从开发向综合运营转移。

2013年末房地产企业相关数据

房地产相关法人单位占比

销售利润率不断下降，谋求服务增值是必然。近年来，房地产开发企业的行业销售利润率从较高水平向各行业平均水平回归。在2011年，房地产开发业的销售利润率为22.50%，高于同期房地产业的销售利润率18.9%，但是二者的差距随着时间在逐渐缩小。到了2014年，房地产开发业的销售利润率已经低于同期房地产业的销售利润率。而在2015年，房地产开发业的销售利润率已经低至10%，较之2011年，降低了12个百分点。而就销售利润增长率而言，房地产业开发业的销售利润增长率一直呈现降低之势，且在2015年该指标已经低于整个房地产行业的指标。因此，过去房地产开发业的高利润率已经不复存在，房地产企业的未来发展重点将会是为客户提供综合服务，最终获得增值服务收益。

房地产企业和房地产开发企业比较