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投资物业租赁

来源:中为咨询www.zwzyzx.com 【日期:2015-12-22 11:22:12】【打印】【关闭】
1)经营模式
 
投资物业常见的商业模式为出售与持有相结合。在商业综合体项目中,一般居住业态、部分办公业态进行销售,可实现部分回款,对整体项目的开发起到一定的资金支持作用;商业、酒店、部分办公等业态一般采用自持的盈利模式,获取持续的现金流。由于持有物业的资金投入大,回收周期长,对房地产企业的资金运转带来一定挑战。所以,一些资金和管理能力不强的开发商对商业、办公类物业也会采取分割出售,或出售后回租经营的方式。实力强的开发商则会采取整体规划、整体建设、整体招商的方式,持有比例相对较大。部分房地产企业还会开发自持的单体购物中心进行出租和运营,其模式与商业综合体中的商业业态经营模式类似。
 
2)主要市场指标
 
①商业综合体市场
 
随着中国城市规模的扩张、城市人口的集聚和居民收入的快速增长,消费者对商业的需求愈发旺盛。与此同时,建设多样化商业综合体项目成为各地区政府提升居民人居环境,提高城市生活质量的重要途径之一。商业综合体市场受多种因素的影响,包括城镇化进程、人口增长和消费结构升级等。
 
改革开放以来,伴随着工业化进程加速,中国的城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。
 
过去10年来,中国城镇化比例以每年1至1.5个百分点的速度推进,到2014年已经达到54.8%。每增长1个百分点,意味着约有1,300万人口涌进城市,无疑将为中国城市带来巨大的住房和消费需求。而根据中国国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,中国的城镇化水平和质量在未来一段时间内将稳步提升,预计到2020年中国城镇人口的城镇化率将达到60%。
 
虽然中国的城镇化进程加速明显,但与发达国家和亚洲其他主要国家相比,中国的城镇化水平仍然偏低。伴随着中国经济的稳步增长,城镇化率的进一步提高已经成为中国未来发展的长期趋势。
 
未来城镇化进程带来的人口流动仍然是中国房地产行业发展的推动力,而在这一过程中,商业地产将成为推动力量。
 
此外,作为一个拥有13亿多人口且经济保持持续稳定增长的国家,中国拥有规模庞大并具有巨大发展潜力的消费市场。而从人均商业面积来看,目前中国的人均商业面积约为1.2平方米,与美国等发达国家的人均商业面积相比仍然处于较低水平,与消费大国的地位不相符。
 
中国市场的快速增长主要得益于中国消费者持续的财富积累和由此带来的消费升级意愿,根据国家统计局数据,在2008年至2014年的6年间,中国城镇居民人均可支配收入年均复合增长率达到10.6%,中国居民收入的快速增长有力地推动了消费升级,交通、通信、文教娱乐等类型的消费支出上升明显。
 
二线城市消费需求及购买力的快速增长导致其已成为大型商业综合体项目的主要目标市场。三线城市中未来大型商业综合体的供应量虽然与前几年相比较大幅度上升,但总量依然处于较低水平。伴随着中国城镇化进程的加快以及居民收入水平的快速增长,这些城市对大型商业综合体的需求将在未来一段时间内持续增长。
 
②购物中心
 
相对美国、日本等发达国家,中国购物中心的发展历史较短,在20世纪80年代以前,中国没有购物中心,直到80年代中后期,才在北京、上海等一些大城市开始出现对购物中心的探索与萌芽。
 
随着经济的发展,中国购物中心的开发理念以及中国购物中心自身定位、规模、功能组合、专业化程度等特征在不断发生变化。
 
目前中国购物中心正在由一、二线发达城市向三、四线城市普及,城市型购物中心仍是国内购物中心目前开发的主流,购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变,同时,随着一、二线城市核心区域的发展日渐完善,区域型购物中心也成为此类城市的市场热点。
 
从业态来看,其发展趋势是多元化、主题化和休闲化。随着经济的发展以及人们消费水平的提高和对更高生活品质的要求,购物中心不再是单纯的零售业态,而是一种生活方式和消费模式。一、二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品主题运营,而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套和家庭娱乐为主题。
 
目前,三、四线城市商业发展水平相对落后,商业模式仍以传统住宅底商及商业街为主,购物中心或泛“有组织零售”设施较为缺乏。但在城镇化和经济发展的双重推力作用下,中国三、四线城市社会消费品零售总额和城镇居民人均收入均逐年增加,消费需求随之呈现增长态势。目前商业市场发展程度已经不能满足由于消费升级引发的对新兴零售业的需求,带来了商业升级换代的机遇。同时部分国际国内品牌商经过多年的市场培育,一、二线城市市场空间日趋饱和的情况下,入驻三、四线城市的意愿更强烈。综上所述,未来三、四线城市购物中心市场潜力巨大。
 
3)市场展望
 
购物中心未来发展趋势:体验式消费
 
随着中国消费者消费心态的日渐成熟以及互联网购物的兴起,消费者进行线下消费时,更愿意为体验、环境和服务买单。中国的商业地产正处于从简单的餐饮和购物为主的体验式消费,转向集合文化娱乐、主题理念等的过渡阶段。
 
购物中心与移动互联的结合
 
在移动互联网时代,人们的购物观念有所改变,随着电商的快速发展,各实体商业项目积极探索实体商业智能化模式,搭建O2O平台,以应对激烈的竞争。
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