房地产市场反弹的案例分析
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反弹的预判，是一个短期的范畴，而只有置于长期视角之内，才能有意义。前三部分的铺垫，为的就是给一个长期的视角，选一个可比的阶阶段。在2016中国的人口及结构类似日本的1998背景下，我们选取了日本90至05的投资表现进行复盘，期望能对当前的反弹提供一份参考。但需要谨慎对待的是，人口及结构的相似性，并不能保证反弹的可比性，短期的分析框架，有别虽然受制于长期，仍有较大作用空间。且我们选取的时段，正是日本“失去的十年”，叠加了内生的金融泡沫破裂与外生的亚洲金融危机冲击，对我们的分析会造成较大的干扰。
90至05年的日本地产投资，涵盖了三个阶段的人口特征，1990-1998年，刚需上升，改善型需求向下；1998-2000年，刚需、改善型需求同时向下；2000-2005年，刚需下降，改善型需求上升。在这个过程中，一共有三次显著的反弹，发生在第一、二个阶段。第三个阶段，整体投资平稳，未有显著的反弹，投资绝对量下一个台阶。日本地产投资反弹案例回顾
从重大事件及经济周期来看，案例1，分布在90年金融泡沫破灭之后，鉴于衰退与弱复苏之间；案例2，在阪神大地震之后，经济步入短周期繁荣；案例3，在亚洲金融危机之后，政府出台大规模的救市政策背景下，经济步入短周期弱复苏。日本经济周期
复盘的角度决定了复盘的意义，我们更侧重：
1）销售、投资与拿地在反弹中的关系；
2）反弹的原因；
3）反弹终止的原因；
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