应加强农村土地确权后的流转制度改革

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-08-04 15:18:21】【打印】【关闭】

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根据我们此前的报告《房地产新思维系列—制度红利三部曲之一：再谈“土改”》，我们认为，从理论和国内外土地改革实践出发，我们预测未来我国土地制度改革可能具有的特点包括：农村集体土地的权属属性得到进一步的明确；政府强征农村集体土地的权限受到某种程度的限制，至少国家在征用集体土地的过程更多地考虑农民自身的利益诉求；随着承包权的物权化，农民可以出租、转让甚至股份化其集体土地及其承包权；农村集体土地及其承包权将得以主体身份进入流转市场等。

进一步，考虑到我国东中西部城市化进程差异巨大，土地改革必须因地制宜。我们倾向于认为，城市化率达70％以上（或土地开发强度在15％以上）的东部一线城市的农地入市空间有限，因此，未来的土改政策也许将是加强土地二次开发为主。而城市化率在50％左右（或土地开发强度在5％-15％间）的东部二线城市和中西部大城市拥有一定的农地入市空间，因此，我们预计未来的土改政策重点将是农地流转制度改革，即征地过程更多、更充分地补偿农民。对于城市化率在30％左右（或土地开发强度在5％以内）的中西部二三线城市，那些区域有很大的农地入市空间，未确权土地面积也最大，因此，未来的土改政策重点将是农地确权、更充分补偿农民和农地及其承包权的主体形式入市等。

总之，这些土地改革的措施都将有利于土地利用效率的提高、房价合理地回归、土地供应规模放大和土地出让方式的优化等。

我国未来的土地制度改革政策预测以及影响分析