房价的影响因素：收入是关键、货币占大头

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-08-24 17:26:12】【打印】【关闭】

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房地产行业的研究从重需求向供需均衡研究，即价格研究的转变，使得地产行业的研究更加注重宏观和货币变量的研究，人口变量的研究也从总量向结构转变。

中为综合团队历史以来的研究成果，认为房价函数可大体表示为P=F(Y,CPI,i,M2,L,r,R)+e，其中：（1）Y为居民人均可支配收入：收入是人口、GDP和货币的综合指标，是我们检验下来最重要最关键的指标，我们通过研究也发现人口和房价并不高度相关，人口的流出和流入并不意味着房价的下跌和上涨。

其余关键因素多是宏观货币性指标：（2）CPI为预期通胀率：从检验结果来看，这是除收入外，对房价解释性最强的指标；（3）i为利率：利率和房价的负相关性非常明显，多数房价下跌大都是因利率的提升；（4）M2为流动性：用来表示基础货币及信贷规模水平；（5）L为杠杆水平：主要包含政府、企业、银行、居民四类杠杆；（6）r为预期利润率：该指标是影响房地产企业投资行为的关键；（7）R为汇率：汇率的趋势是我们认为房价影响因素中最不确定的一个；（8）e代表残差项，以上这些参数是我们认为对房价影响的关键因素。

需要说明的是，中为认为房价的周期并不代表房地产行业的周期，反过来也一样，房地产行业的周期也不代表房价周期，就是说，房地产黄金时代过去，并不代表房价到顶，同样，房价上涨并不代表房地产周期还在大繁荣，以日本85年之后房价暴涨就是如此，这种暴涨并不是正常的涨幅，我们后文会说明任何偏离收入的上涨都是泡沫的累积，只要出现连续加息或者其他系统性风险，将刺破泡沫。

房价函数