房价的均衡分析：一个基于收入的供需均衡模型

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-08-25 09:02:58】【打印】【关闭】

相关报告

2014-2018年中国房地产区域行业调查研究及投资前景分析报告(2014-04-25)
2014-2018年房地产行业深度调研分析及投资前景研究报告(2013-12-12)
2014-2018年中国房地产区域行业调查研究分析及投资前景研究报告(2013-12-27)
2014版房地产行业企业建设项目可行性研究报告(2013-12-11)

泡沫只有在破灭的时才知道是泡沫。房价到底有没有泡沫，泡沫程度如何，目前没有人能说清楚。这些问题也是各个研究者一直以来孜孜不倦努力探索的问题。不意外的，市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房什么的，对于这个问题，暂且不论这个问题的计算正确与否，我们一直有几个反问：1）这个问题貌似在10年前、20年前、30年前一直存在；2）为什么国外很多城市也存在这个问题；3）为什么有些人不提这个问题。

带着这些问题，中为希望从最基础的经济理论去找答案，我们试图在前人的基础上(邹至庄、牛霖琳，2010)，构建一个简化的基于收入的房价均衡模型，来判断真实房价的泡沫程度和未来趋势，模型各变量剔除掉通货膨胀的影响，其中需求主要受到收入和房价影响，供给主要受成本和房价影响，通过联立方程来我们先后检验了全国房价(一般和局部调整)、核心城市房价(一般和局部调整)、引入土地成本的全国房价等。

我们的房价和收入数据均来源于官方公布数据，有人质疑官方房价数据偏低，暂不论收入数据也有偏低的可能，房价数据偏低的原因可能是因为我们日常关注的大多是高价区域，对于低总价的房价和大量的郊区房源成交并无过多关注，此外，我们认为即使存在数据偏低的情况，对我们研究趋势并不会有太大结论上的改变。结果出乎意料，且我们的模型取得了不错的成果，有以下几个主要结论：

1）人均可支配收入可以很好的用来解释全国和区域房价的上涨，解释程度超97%；2）全国均价来看，截止到2015年的房价上涨都可由收入上涨作为解释，无需由泡沫因素来解释，也就是并不存在全国性的房价泡沫（截止到2013年模型解释性更强）。3）以上海为代表的一线房价，在13年之前亦可以由收入很好的解释，只是残差波动明显强过全国均价，且14年之后的房价解释程度下降，存在局部泡沫的可能。4）全国来看，建筑成本是很好的解释供给的变量，制约了房价下跌的空间，但对一线城市房价解释不显著，也就是一线城市房价中成本的影响并不显著。5）加入土地购臵成本对全国房价的一般均衡无显著影响，但对一线城市房价的均衡打破更加显著，地王频现对价格扰动较大，且使得真实房价偏离有收入预测出来的均衡房价。

本文地址：http://www.zwzyzx.com/content-268-227735-1.html

分享到：

上一篇：房价的可选指数：全国销售均价

下一篇：房价与利率：低利率推高房价、高利率刺破泡沫

相关资讯