人口饱和之日亦是房价上涨之时

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-11-03 09:29:37】【打印】【关闭】

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东京和首尔都市圈形成的过程中都经历房价快速上涨的过程，房价增速最快的时期正好是人口达到饱和的时期。1）首尔房屋价格指数在1990~1998年处于平稳时期，而该阶段人口正大量涌入首尔。2）首尔总1998年开始到2010年房价经历了快速增长阶段，这一阶段首尔的人口开始呈现负增长，人口已经达到饱和。3）2010年之后，房价有所下降但仍处于高位。此时都市圈已经初步形成，房地产价格趋于稳定。4）日本房价也出现同样的情形。

首尔在人口增速达到最低时房价开始加速上升

东京都市圈人口低峰与房价上涨高峰同时来临

而北京的人口正在向饱和过程中迈进，加之北京减量优化区的新增建设用地有所控制，因此北京土地资源仍然有巨大的升值空间。我们认为都市圈的人口增速低峰和房价上涨高峰同时来临的主要原因在于，在这个时间点上，房地产的供不应求的关系达到顶峰。一方面，研究报告中心都市产业外移刚刚起步，人口尚未出现有效的疏解方式，需求达到顶峰，另一方面，产业外移在这个阶段尚未形成有效的土地供给，进一步增加土地资源的稀缺性。而北京区域现在的情形与之非常类似。

拥有京内优质储备的企业将享受稀缺资源的价值提升。综上所述，中为分析报告判断随着首都区域供求关系日益紧张，拥有京内优质土地储备的房地产上市公司将从中受益，将享受资源稀缺性所带来的价值提升过程。

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