东百集团：向物流地产转型，价值成长空间巨大

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-08-04 14:10:27】【打印】【关闭】

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物流地产流动性优于商业地产，杠杆及基金模式使资金高效循环。物流地产业务主要是建设标准化物流仓库，通过出租和出售实现盈利和资金回收。物流地产与住宅和商业地产的区别在于物业标准化程度高，资产流动性好，租金回报率高。资金杠杆结合基金模式使物流地产商摆脱了大规模的资金投入以及重资产的运营模式，实现资金闭环，资金效率与回报率均得以提升，同时能迅速布局抢占市场。短平快的住宅及商业地产投资机会减少，偏向长期稳健的物流地产行业在高端仓储需求爆发及管理人才增加的背景下逐渐升温。

电商需求增长、现代物流设施稀缺推动现代物流地产发展。中国人均可支配收入近年来增速保持在9%以上，居民消费能力不断提升，而连锁零售销售额占比仅约10%，未来连锁零售将继续快速发展；近年电商销售额也存在爆发式增长，据艾瑞咨询数据，2015年中国网络零售额将同比增长43%，2016-2018年年均增长率将保持在25%。连锁零售和电商的快速发展将推动对高效的现代物流设施需求。另一方面，目前中国物流设施总供给不足，2014年人均物流面积仅为美国的1/12，同时现代物流设施稀缺，占比仅18.2%，未来在现代物流设施的供给方面有巨大的增长空间。需求和供给两方面结合将持续推动我国现代物流地产未来的增长。

公司具备土地+团队+资金三大竞争优势，物流地产拓展加速落地。（1）公司具备较好的土地储备和持续拿地能力，未来或将快速布局北上广深等核心市场地块，物业规模有望达到200万平米级，贡献百亿级的市值增量。（2）公司物流地产核心团队由前安博成员组成，物流地产开发经验丰富，能够满足大客户较高的建设需求；管理团队对物流地产GP公司持股10%，分红30%，股权及业绩激励到位，利益一致性高。（3）公司采取杠杆资金+基金模式进行开发和运营，资金利用效率高，定增后账面资金充裕，可满足开发需求，支持公司物业规模快速增长。

智能物流、融资租赁、供应链金融的拓展可能。参照普洛斯等物流地产商，公司未来有机会在仓储设施和客户资源的基础上进一步拓展设备融资租赁、供应链金融、智能物流等业务，形成产业链协同，增厚利润。

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