宏观向下地价人工向上，物流仓储传统模式压力递增

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-09-26 13:38:40】【打印】【关闭】

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物流仓储业总体停留在价格竞争阶段，我们看到一些物流地产龙头公司过去的盈利一方面体现在先进的运营管理理念、兼具标准/个性化的服务给客户创造的价值、稳定的长期合同，但随着产业后进入者的“与时俱进”，这种领先优势已不再明显；盈利的另一方面则建立在过去土地价格连续攀升的大背景下，规模化、低价的土地储备给新项目提供的保障，但在目前时间点上，如果再从拿地、出租、简单管理运营的角度来运作项目，盈利能力的想象空间并不大，如果再考虑未来经济下行周期对上游客户物流费用承受力的冲击以及地价、人工等主要成本的刚性攀升，物流地产的回报率可能还要打折扣。

最后，我们用两段传统仓储物流从业人士的调研纪要来验证上述观点：
1）从目前的地价和成本来看，指望仓库带来盈利的难度越来越大，我们把仓储作为核心资产，更多是为了控制物流节点、把握住货物及客户粘度，目的是切入产业链其它环节，并通过不断优化整个供应链来获得综合收益。可以算一笔账，假设在二线城市获得50万/亩的土地，建造单层仓库形态的成本为2200元/平（包括绿化、消防等公摊），合计下来单平米单位成本约为3000元/平，考虑到财务成本、营业中的各类税收，并建立在出租率维持在90%的假设基础上，每年仓库单平米要贡献3600元的收入才能稍有盈利，对应的收费标准大约在30元/平/月或者是1元/平/天，这个费率即使放在普洛斯现有仓库里也不算便宜的，但这个假设是偏乐观的，毕竟市场上充斥了大量0.4-0.5元/平/天的仓库，所以必须要从其他业务上寻求利润突破口，另外值得一提的是，每年工人社保基数的调整对仓库的毛利额会有很大的冲击。

2）宏观经济低迷使得客户的物流承受力明显下降，譬如说1元/平/天的仓库，某鞋类客户租用10000平米来做大仓周转，客户一年的常规仓库费用是360万元，按照标准鞋盒计算，可以存放约80万双鞋，一双鞋的仓库成本接近4元，而国内很多售价200元左右的中端鞋品牌的净利润在10元内，很难承受这样的仓储。

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