传统仓储产能过剩

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-09-26 13:37:46】【打印】【关闭】

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中为认为近年来物流仓储新增土地减少的主要原因包括：
1）过去几年的供给量偏大，譬如各类物流园区拔地而起，但整体缺乏科学规划，国家级园区、省级园区、地市级园区、县级园区，各种园区参差不齐、模式百花齐放，由于经济结构的差异，北上广一线城市腹地园区效率较高，而二、三线城市部分区域以及西部等欠发达地区空臵率较高；另外，有相当体量的园区仍处于较为传统粗放的经营状态，恶性竞争加剧；部分投机商、电商借发展物流之名囤地、炒地，投资、开发进程低于承诺；最后，仓储物流用地对于当地投资就业、税收、就业拉动效应远不如其它产业；鉴于上述各种因素，政府收紧物流土地供给，并适度抬高了各类产业政策，譬如土地使用年限的灵活调整、已出让土地的开发周期、整体投资额门槛，部分地方甚至有“投资强度1000万/亩，税收贡献100万/亩，容积率为1”的硬性指标。

2）工业用地转做仓储，实际供给很可能大于统计数据：工业用地通常在审批上较仓储来的容易，不少企业通过工业用地的资质打擦边球，将部分区域改造为仓储用途，在容积率、作业面积、建造标准、消防安全方面“做文章”，参与行业竞争；另外，宏观经济向下过程中，企业经营持续恶化，于是会将手中土地、仓库等闲臵产能转包给其它企业或共同开发，增加现金流，进一步加剧了仓储业的竞争，而这部分产能并不体现在每年的仓储用地指标中，正如有些实业人士告诉我们的那样“传统的仓库无非就是个遮风挡雨、进车拉货的区域，我借别人的厂房，添加货架后都能做临时仓库，价格非常便宜，而且在一些物流园区过剩、配套不佳的区域，当地政府迫于招商引资、吸引产业集群的诉求，甚至会给予不收费的优惠”。

综上，整个行业潜在仓储面积可能并不少，只是难以量化，从我们的草根调研来看，全年能达到70%使用率的仓库属于正常水平，客户对于仓储费率的敏感度较高，大量低端、地价仓库充斥在行业中，仅从储存、理货、进出库等传统仓库业务角度看，盈利能力非常有限，即使涉及产业链上的物流代理、质检、包装、报关、质押融资等附加服务，在既定土地价格和融资成本的假设下，物流仓储企业的盈利能力也会有天花板。

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