收缩

QQ在线客服

QQ在线客服

  • 400-891-3318
  • 0755-84275866
  • 0755-84275899
  • 中为报告
  • 中为资讯
  • 中为数据
  • 企业名录
 深圳·北京·上海
中国最为专业的产业市场调查研究咨询机构
中为实力鉴证  咨询流程  公司资质
您当前位置:首页 > 行业分析 > 建筑装饰 >  正文

房地产周期之母,终将谢幕

来源:中为咨询www.zwzyzx.com 【日期:2016-04-21 13:32:17】【打印】【关闭】
长期来看,我们都将死去。——英·凯恩斯
 
地产,被誉为周期之母。有关地产周期性的探讨由来已久,最熟悉几个提法,“库兹涅茨周期”,即平均周期为20年的建设周期。研究分析样本覆盖美、英、法、德、比,五国19世纪初至20世纪初的数据。另一个是,“18年一轮周期”,出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。以欧美100年前的样本定论地产的周期性,而不加思考,有失偏颇。
 
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性,的核心在于理解地产的长期驱动因素。在梳理文献时,我们总会看到,几个熟悉的身影,工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。逻辑上,驱动力的构成,由“人口”决定总量,由“人口——劳动人口”,“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。核心仍是总量,而后才是结构。进一步,我们看到,核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化,均呈现趋势性,而非周期性。这里我们用一个集聚代表意义的指标,抚养比。抚养比的波动,牵连多种核心变量,利率、储蓄率、地产需求等。本质是因为其具有的结构意义,反应了,1)生产/消费者的强弱;2)投资/储蓄者的强弱;3)地产需求的结构,等。
日本建筑投资与抚养比

韩国地产投资与抚养比
在生育率较低的背景下,抚养比见底回升,即意味着人口老龄化。随抚养比的上升,人口依次经历,劳动人口见顶,总人口见顶。无论是在总量还是结构上,均对地产都造成趋势性的冲击。抚养比拐点,意义非常,日本(1970、1990)、韩国(1995),中国(2010)抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。抚养比见底次序,日(1990)、中(2010)、韩(2015)
以联合国人口展望(2015版)预计的抚养比数据(1950-2100)为参考,我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底,而后呈现趋势性上行。而中高收入国家的抚养比,拐点更提前与斜率更陡峭。欧、美均同时于2010年抚养比见底。
 
有比较,日、美地产市场衰退,区分结构性与周期性的。但中为咨询认为,这只是因为两国的抚养比拐点存在20年时差,2010年向后看,两国的地产走势会逐步趋同。全球,2015年抚养比见底

欧洲与美国,2010年抚养比见底
中为咨询并未给出严谨的测算与证明,只是希望提供一个视角,长期来看,地产的核心驱动——人口与结构呈现趋势性(全球抚养比于2015年见底后持续回升),因而把握地产投资,趋势要强于周期。不看反转,因为没有反转。07年的波澜壮阔,再也回不去了。
本文地址:http://www.zwzyzx.com/show-335-197855-1.html
分享到:
相关资讯

合作媒体

定制出版

报告搜索

免责声明

  中为咨询所引述的资料是用于行业市场研究以及讨论和交流,并注明出处,部分内容是由相关机构提供。若有异议请及时联系本公司,我们将立即依据相关法律对文章进行删除或作相应处理。查看详细》》
关闭 中为咨询微博号
微信咨询