房地产周期之母，终将谢幕
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长期来看，我们都将死去。——英·凯恩斯
地产，被誉为周期之母。有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。核心仍是总量，而后才是结构。进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。
日本建筑投资与抚养比
韩国地产投资与抚养比
韩国地产投资与抚养比
在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）
以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。而中高收入国家的抚养比，拐点更提前与斜率更陡峭。欧、美均同时于2010年抚养比见底。
有比较，日、美地产市场衰退，区分结构性与周期性的。但中为咨询认为，这只是因为两国的抚养比拐点存在20年时差，2010年向后看，两国的地产走势会逐步趋同。全球，2015年抚养比见底
欧洲与美国，2010年抚养比见底
中为咨询并未给出严谨的测算与证明，只是希望提供一个视角，长期来看，地产的核心驱动——人口与结构呈现趋势性（全球抚养比于2015年见底后持续回升），因而把握地产投资，趋势要强于周期。不看反转，因为没有反转。07年的波澜壮阔，再也回不去了。
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