地产投资的“全景”图
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如果地产投资是沿着趋势行进的,那未来会呈现哪几个阶段,是我们所关心的。人口及结构最为领先的日本(抚养比首次探底为1970年,拐点在1990)或许能给我们一定的启示。中为咨询选取了,日本65年至今的全国住房开工套数作为地产投资波动的指标,我们发现70年抚养比首次探底(对应我国10年)后,地产投资波动呈现四个阶段:
阶段一:增速波动较大;绝对量,随抚养比,探底后再回升;
关键词:第四次中东战争、石油危机、物价上涨、紧缩的财政和金融政策、经济低速增长、第二次石油冲击、新经济七年计划、“技术立国”战略、“高新技术景气”;
阶段二:增速波动较大,较上期收敛;绝对量,随政策刺激,有几轮较大反弹;
关键词:广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机;
关键词:广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机;
阶段三:增速围绕0轴,波动平稳;绝对量下台阶,平稳;
关键词:零利率时代、量化宽松、财政改革、景气分化、缓慢经济增长、金融危机;
阶段四:增速围绕0轴,小幅波动;绝对量再下台阶,小幅波动;
关键词:经济急剧恶化、艰难复苏;
整体来看,地产投资的呈现增速波动放缓,绝对量逐级下台阶的趋势。日本地产投资的演绎

四个阶段,严格意义上是三个阶段,的划分依据人口及其结构。有两个层次:
总量,区分改善性需求(35-49)与刚需(20-34):1)1975-1986,刚需下降,改善型需求上升;2)1986-2000,刚需上升,改善型需求下降;3)2000-2007,刚需下降,改善型需求上升;4)2008至今,刚需下降,改善型需求上升。
结构,抚养比:1)1975—1990,首次探底后,小幅回升再次探新底;2)1990至今,见底后持续回升;
在下表中,通过四个时间段的比较,可以发现,利率一直在降、收入一直在升、城镇化率在提升,但地产的表现还是只随人口与结构。日本地产投资四个阶段的比较

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