房价及其波动是未来地产研究的核心

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过去地产行业的研究重心放在需求：传统的投资逻辑上来看，上游看价格、中游看毛利、下游看需求（上游选势、中游选时、下游选股），地产作为下游消费品中可选消费，过去将重心放在研究需求是正确的，需求也是决定价格的关键因素。

需求的边际增长减弱且趋势不可逆：虽然地产需求仍有不少空间，但需求的边际增长已经明显减弱且趋势将不可逆，需求研究对投资的指导意义将越发减弱。

房地产有向中上游移动的趋势：我们认为随着需求空间的饱和，行业向中上游移动的趋势，类似钢铁、化工、建材等领域，市场将更注重价格和毛利且选时选势更重于选股，对纯正地产股而言差异性越来越小（转型和重大重组公司除外），之前行业销售大幅增长，高弹性类（高杠杆和高周转公司）个股往往涨幅更高。

地产研究的核心应当是房价及其波动：综上所述，地产行业研究的中心应该是房价及其波动，房价直观的反映出了行业的景气程度，间接的反映出了行业的供需格局。长期而言房价是人口和货币的综合结果，考虑到供需结构的改变较为长久，短期对房价的预测主要受利率、汇率、杠杆率、通货膨胀率以及行业利润率等影响，未来几年房价及房地产行业将更多的受制于货币周期而非预期稳定的人口周期。

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