房价与汇率：是目前影响中国房价中的不确定因素之一

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-08-25 09:17:58】【打印】【关闭】

相关报告

2014-2018年房地产行业深度调研分析及投资前景研究报告(2013-12-12)
2014-2018年中国房地产区域行业调查研究分析及投资前景研究报告(2013-12-27)
2014版房地产行业企业建设项目可行性研究报告(2013-12-11)
2014-2018年中国房地产区域行业调查研究及投资前景分析报告(2014-04-25)

汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期——做到“没有长期贬值的基础”，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力。

1）理论上正相关关系相对显著：A：汇率长期升值预期：从宏观经济的国际收支模型出发，我们可以理论上推断，本币升值将导致国际资本的流入；同时本币升值将导致财富效应上升，居民购买力（尤其是国外商品）上升，将导致投资意愿上升，IS曲线右移；此外，国际资本流入将导致货币供应量上升，LM曲线下移导致投资增加。三者综合导致整个利率水平下移，产出水平上升，导致房地产价格的上行。B：汇率长期贬值预期：相反本币贬值将导致国际资本的流出，从而BP曲线左移；而国际资本流出将导致货币供应量收缩，利率上升，LM曲线上移导致投资减少；此外，当贬值预期形成，由于地产流动性差将导致DS曲线显著下移，DM曲线则会左移，以上变化均将导致房地产价格的下行。

汇率升值提升房价

汇率贬值压低房价

2）从实证角度上看，正负相关都出现过，关键在于趋势是否不可逆转：也就是我们所说的趋势是长期趋势还是短期趋势，比如汇率贬值如果是短期的贬值且显著促进出口提升经济水平，则有可能会是推动房价上涨的因素，从全球的历史经验来看，汇率和房价相关关系并不是总负相关的。

A、正相关——汇率和房价同步下跌：韩国（1991-1998）、新加坡（1996-1998）、泰国（1997-1999）、台湾（1994-2001），汇率要和房价同步下跌，往往伴随着内部紧缩以及外汇储备不足等导致的金融系统不稳定。

B、负相关——汇率和房价反向变化：美国（2002-2008）、印度（2009-2014），这两个时期，虽然本币汇率持续贬值，但房价却持续上涨，主要是内部宽松格局所致，与我们当前类似。

不同国家房价与汇率正相关变动

印度：房地产指数及有效汇率负相关

美国：房价指数及有效汇率

日本：房价指数及有效汇率

3）汇率是影响中国房价的重要不确定性因素

根据前文分析，从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势；二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势；三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。

综合来看，过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。

本文地址：http://www.zwzyzx.com/show-335-227740-1.html

分享到：

上一篇：房价与利率：低利率推高房价、高利率刺破泡沫

下一篇：政府房地产杠杆：负债水平低于国际警戒线

相关资讯