中国上海地区房地产市场分析
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上海是世界上最大的城市之一,中国最大的经济中心和贸易港口,全国最大的综合性工业城市,全国重要的科技中心、贸易中心、金融中心和信息中心,地区生产总值在亚洲仅次于东京位居第二。
国际上,上海正在致力于建设成为“国际四大中心”,即国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心;国内,上海与江苏、浙江两省相接,将共同构成以上海为龙头的中国第一大经济区“长三角经济圈”。
2009年至2014年,上海GDP增速平均保持在9.5%以上。近两年,随着经济结构调整,上海经济增速有所放缓。2014年上海市的GDP为23,561亿元,同比增长7.0%;2015年1-9月,上海市的GDP为17,866亿元,同比增长6.8%。上海当前经济增速适度放缓,重点调整经济结构,对上海未来经济可持续发展有重大意义。
(1)房地产开发投资情况
由于上海固定资产投资额基数较大,近几年其增速略低于处于快速增长的二线城市。2014年,上海完成固定资产投资6,013亿元,同比增长6.5%;2015年1-9月,上海完成固定资产投资4,154亿元,同比增长6.1%。上海房地产开发投资增速高于固定资产投资增速,2013年和2014年平均增长16%以上。2014年,上海完成房地产开发投资3,206亿元,同比增长13.7%;2015年1-9月,上海完成房地产开发投资2,375亿元,同比增长9.2%。2011年后,房地产开发投资占固定资产投资的比重也出现大幅提高,2009年至2014年其平均比重超过40%,房地产开发投资在上海经济发展中的重要性也日益提高。
(2)商品房销售情况
除2009年销售面积超过3,000万平方米以外,2010-2014年,上海商品房年度销售面积平均为2,000万平方米,相对稳定,与土地供应面积相当,从中长期看有助于市场的稳定可持续发展。2014年,上海实现商品房销售2,085万平方米,同比减少12.5%。2015年1-9月,上海实现商品房销售1,684万平方米,同比增长28.0%。
2009年至2013年,上海商品房年度销售金额呈V字型。2014年,上海实现商品房销售金额3,500亿元,同比下降10.5%。2015年1-9月,上海实现商品房销售金额3,475亿元,同比增长64.0%。
(3)上海市房地产市场发展前景
2012年,上海国内生产总值突破2万亿元,约占中国的4%,跃居国内城市之首,超过首尔、香港、新加坡等亚洲大都市,在全世界排名第11位。上海是中国金融中心,几乎囊括了全中国所有的金融市场要素,民营经济和外资经济活跃,生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。此外,上海是典型的人口输入型城市,人口基数较大。
根据上海十二五规划,上海将以全球资源配置能力为着力点,全力推进国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心的建设,全面提升上海作为经济中心城市的国际地位,为2020年基本建成“四个中心”奠定基础。据此公司认为,随着未来几年上海国际经济中心地位的全面提升,上海房地产市场也将迎来更广阔的发展空间。
(4)上海市人口情况
截至2014年末,上海市常住人口总数为2,426万人,较上年增长10.6万人,增长率为0.4%。
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