国内百货/购物中心多采用自建模式，近年来资产证券化需求强烈

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消费升级/城市扩容酝酿商业地产投资机会。随着消费升级的推进，传统的百货商场已无法满足消费者体验性的要求，购物中心是更具发展红利业态。目前一线城市已基本完成购物中心对传统百货的替代，二三线城市仍存在较大渗透潜力。行业调查报告此外，随着城市化进程的不断推进，城市不断发展、外扩，新的商圈也在不断形成。此时，谁能抓住机遇，迅速在核心地段开设购物中心，就能在未来竞争中占据领先优势。

从开发竞争走向运营竞争，轻资产模式走俏。在消费低迷、电商分流的大背景下，零售业竞争日益白热化，原先以低价囤地开发为导向，争抢商业地产资源的模式难以为继，竞争焦点转向商业运营能力。此时，重资产的土地、建设投入已无法取得较好的回报，商业运营服务带来的溢价成为更重要收益来源，因此，优质的商业运营商有向轻资产模式转型、加快扩张的内在动力。

沉淀了大量物业价值，满足套现和物业可控的需求。国内的重资产零售企业多通过自建扩张，土地获取时间较早，背后资产已大幅升值，但成本法记账下，未能体现在资产负债表中。如果通过资产处置兑现升值收益，则较难保证物业的稳定性和可控性。在消费低迷、零售业业绩普遍下滑的背景下，零售企业通过资产证券化可以赚取巨额物业升值收益、回收大量现金，大大提升盈利水平和净资产规模，支持新业务扩展。由分散的机构投资者持有证券化份额，能够保证物业所有权的稳定，确保持续经营。

丰富融资渠道，资产证券化成本较股权融资成本低。从融资成本来看，资产证券化虽然高于债券和股权融资，且不会提高资产负债率、稀释股权，对财务负担较重、大股东持股比较较低的公司具有较强的吸引力。对于扩张型零售企业而言，新建商业地产对长期资金的需求相当庞大，而较高的资产负债率无疑降低了企业的长期偿债能力，使得公司可持续融资能力被削弱。因此，有扩张诉求的重资产百货企业有动机将物业资产套现出表，从而优化资产负债结构，降低利率成本。

综上，在零售业生态改变的趋势下，REITs对零售商的吸引力正逐渐加强。通过REITs，零售商可以获得低成本资金加速在一线周边及二三线城市布局，并凭借较高的品牌价值和增值服务能力，获得较高的溢价收益，实现规模、盈利双增长。

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