房地产开发及销售市场

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2015-12-22 11:41:14】【打印】【关闭】

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房地产开发经营具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发与销售是房地产开发经营中最重要的一项内容，房地产开发及销售市场涉及的主要物业类型有：住宅、写字楼及商业营业用房等。

1）经营模式

房地产开发企业一般通过土地招拍挂市场竞得土地，缴纳地价款后，办理取得《国有土地使用权证》。之后，需要进行前期准备并办理相关手续，此后进行开工建设。当项目建设达到相关监管要求时，房地产开发企业即可办理预售手续，并进行预售。项目竣工后，由主管部门进行综合验收，交付使用。

2）主要市场指标

中国经济的快速增长、国内投资及消费的拉动促进了中国房地产市场的迅速增长。国家统计局数据显示，房地产开发项目投资总额由2008年的人民币31,203.2亿元增长至2014年的人民币95,035.6亿元，复合年增长率达到20.4%，房地产开发企业商品房销售总面积及销售额总体呈上升态势，复合年增长率接近10.0%，其中商品房销售额复合年增长率超过20%。商品房平均销售价格也保持坚挺，自2008年以来一直保持逐年上升的趋势。

但近两年中国经济增速放缓，房地产开发经过十来年的快速发展已出现结构性过剩，同时受房地产调控政策的影响，2014年房地产销售市场疲软，房地产开发企业新开工面积、商品房销售总面积及销售额均出现下行的态势。2015年中国房地产投资增速有所减缓，1-6月中国房地产开发项目投资总额为485,284.8亿元，同比上涨4.6%。

①商品住宅市场

住宅地产的盈利模式相对较简单，一般为项目开发建设竣工后售出，以获得销售收入和利润。目前，房地产开发商通常通过预售加快资金回笼，并将预售房款投入项目的后期建设，可减少自有资金的使用。近年来，商品住宅市场的主要投资和供求数据如下表：

②写字楼市场

写字楼的房地产市场与经济发展关系密切，企业是写字楼的主要客群，经济状况决定当地企业所属行业及数量。随着中国经济的快速发展，中国的写字楼房地产市场也出现了迅速发展的态势。

2008年至2014年，中国写字楼市场保持着较高的投资热情，办公楼完成投资额及新开工房屋面积逐年大幅上涨，复合年增长率分别为30.3%和19.9%。而办公楼商品房销售面积、销售额及销售价格自2008年开始逐年上升，2014年市场有所回调，三项指标均有所下降。

③商业营用房市场

商业营业用房主要包括集中型大型商业体、商业街及临街底商等业态类型。集中型大型商业体首先出现于一、二线城市，而后扩张至三、四线城市，可作为购物中心、百货商场、专业市场使用；商业街及临街底商分布较广，特别是临街底商是最早、也是最基本的商业形式。一、二线城市的集中型大型商业体大多为只租不售统一经营，其他地区的大型商业体、商业街以及各地的临街底商一般采取出售的经营方式。

中国商业起步较晚，随着中国经济发展和人民生活水平的提高，对各类商业的需求有较大增长。2008年至2014年，中国商业营业用房市场各项指标基本均保持逐年上涨的态势，复合年增长率大多在10%以上。2014年，商业营业用房完成投资额达到14,346.3亿元，销售面积为9,074.9万平方米，销售额为8,905.9亿元，平均销售价格接近10,000元/平方米，达到9,814元/平方米。