现代仓储物流设施铺平资产证券化运作之路

来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-07-25 13:44:51】【打印】【关闭】

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资产证券化是仓储金融的一种形式。仓储金融以实体仓储活动为基础，生成对参与仓储活动中小企业信用评价，在中小企业融资难和金融企业授信风险高找到平衡点，搭建资金供需对接桥梁。仓储金融起源于19世纪初，进入20世纪美国颁布统一仓单法案，明确仓单标准，建立仓单系统，服务环境改善促进仓储金融发展。20世纪70年代现代物流出现和动产担保交易制度完善催生多种形式物流和供应链金融创新模式，仓储金融服务步入集成化、电子化和全程化时代。

资产证券化是物流地产商重要收益来源。物流地产商直接收入来源于物流设施租金和管理费，另外一种重要收益来源是资产升值。资产升值通过两种渠道，一是资产出售，另外就是资产证券化。资产证券化将资产升值预期转化为现金流，为持续扩张提供资金基础，国际物流地产巨头普洛斯和AMB（安博）就是典型案例。

普洛斯(GlobalLogisticProperties)是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者。截止至2015财年，普洛斯中国大陆地区收入占其总收入高达63%。

普洛斯全球收入来源（2015财年）

普洛斯全球发展史

资产证券化模式助力普洛斯迅速发展。普洛斯的迅速发展归功于独特的资产证券化模式，其物业开发、物业管理和基金管理三部门形成物业和资金的闭合循环，实现高周转、高杠杆的轻资产运营。物业开发部门负责取得土地并开发地产；物业管理部门负责地产管理和出租，当出租率达90%以上，租金回报率达到7%以上就作为成熟物业臵入基金；基金管理部门负责地产打包发行房地产投资信托基金募集资金，为物业开发部门提供资金。普洛斯失去地产所有权，但基金协议规定地产仍由普洛斯管理。

普洛斯资产证券化模式

普洛斯资产证券化模式可利用基金杠杆实现规模迅速扩张。基金杠杆的运用使普洛斯物业开发迅速收回资金，并用于新的物业开发投资。截至2015财年，普洛斯管理基金总市值为176.6亿美元，投入资金为20亿美元，占基金总市值11.3%，基金杠杆为8.8，且历年维持在6-10倍的水平。普洛斯全球已完工物业总面积在2004财年是20万平方米，2015年财年达到2890万平方米，11个财年的平均年增长率达到157%。

普洛斯历年基金总额及,杠杆情况（2013-2015，财年）

普洛斯全球已完工物业面积（百万平方米，2004-2015）

普洛斯2015财年基金管理部门旗下基金情况

现代仓储设施是资产证券化最优选择。资产证券化模式也要防止现金流危机。在金融危机时，普洛斯因物业管理部门在危机时招租受阻，开发物业达到稳定经营状态的时间延长，新基金募集陷入困境。因此，普洛斯对已开发物业的资产证券化标的进行严格控制。现代仓储设施标准化程度高，盈利能力良好，收益获取稳定，相较于B类仓和C类仓，A类仓是资产证券化最优选择，为物流地产商提供较好融资工具。

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