开发基金+REITs实现资本高效循环,快速扩张,增厚收益
相关报告
- 2014-2018年中国合同物流行业深度调研分析及投资前景研究报告(2014-09-11)
- 2014-2018年中国合同物流行业市场深度分析及投资决策研究报告(2014-09-11)
- 2014-2018年中国仓储配送行业市场发展研究及投资机会分析报告(2014-09-11)
- 2014-2018年中国仓储配送行业市场深度分析及投资决策研究报告(2014-09-11)
- 全国主要地区现代物流产业发展状况暨投资环境调查研究报告(2014-12-05)
- 2014-2018年中国合同物流行业市场发展研究及投资机会分析报告(2014-09-11)
- 2014-2018年中国现代物流行业市场深度分析及投资决策研究报告(2014-09-11)
- 2014-2018年中国现代物流行业市场发展研究及投资机会分析报告(2014-09-11)
开发基金以及REITs形成开发和运营两端高效的资金流转模式。物业开发需要大量的资金支持,公司通过合资成立开发基金以及建成后臵入REITs回流资金来实现资金的高效周转,创造运营以及财务上的杠杆效应。
(1)在开发环节,公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发,以减少自有资金的占用,把握更多的设施开发机会,实现迅速的战略布局。同时公司也适当利用债务杠杆支持开发,公司2015年净负债与股东权益的比例为11%。
(2)在物业建成后,公司将会把物业出售给REITs实现资金回笼以进行新项目的建设,同时继续持有部分REITs份额(平均30%)以及管理旗下物业,以分享收益和获取管理费收入。
普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式示意图

普洛斯旗下基金和子公司架构


基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业,抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张,积累长期发展的关键优势。而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益,增厚公司回报。同时,外来资金参与开发基金以及REITs能分担公司物业开发以及运营中的风险,使得公司经营更为稳健。以公司持有45%的基金权益测算,基金模式相比直接投资模式能获得2.2倍的物业开发机会以及50%的管理费收入提升。
以公司日本神户西项目为例,总建筑面积3.6万平米,由普洛斯在日本的合资开发公司开发,项目总投资为52亿日元。在建设完成前,物业已100%完成预租。经过11个月开发完工后,TrinetLogistics随即开始租赁使用。完工后4个月,物业出售给GLPJ-REIT,获得72亿日元。整个项目从开工到收款仅15个月,远远短于依靠纯租金收入10年以上的回收期。不计管理费用相关收入,该项目整体利润率为38%,包含杠杆后的IRR为128%,而未来在基金运营上还将有持续的管理费用收入,利润水平得到提升。
公司在各国共设立10只基金,资产管理规模超300亿美元。公司截至2015年11月已在四个国家设立了10个包括开发型和REITs类的基金。若全部募集完成,资产管理规模将达到319亿美元,目前已募集219亿元美元。公司的合作投资方包括加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)、新加坡投资公司(GIC)、中投公司(CIC)等大型的投资机构,且大多投资了公司多个基金,未来继续投资新基金的可能较大。普洛斯对不同基金的持股比例为10%~56%,多数占据30%以上份额,既保持了一定控制权,也实现了节约资金的作用。预计未来公司基金资产管理规模将不断提升,带来更多的基金分红及管理费收入。
普洛斯各国基金业务情况(截至2015年11月)


本文地址:http://www.zwzyzx.com/show-338-218372-1.html
下一篇:普洛斯收入拆分分析介绍
相关资讯
- 2013年度铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业私营工业企业主要指标(2014-03-07)
- 城市建设持续加快为道路交通环境治理行业发展提供了新的市场机会(2014-05-26)
- 工程咨询行业与上下游行业之间的关联性(2014-05-24)
- 2004-2012年常州车站旅客发送量情况分析(2014-03-11)
- 全球低成本航空公司的市场份额(2015-01-21)
- 电商企业自建物流体系加剧竞争(2016-07-28)
- 影响国内轨道车辆门系统行业发展的不利因素(2014-12-21)
- 2001-2013年全国规模以上港口金属矿石吞吐量(2015-05-13)
合作媒体
最新报告
定制出版
热门报告
免责声明
中为咨询所引述的资料是用于行业市场研究以及讨论和交流,并注明出处,部分内容是由相关机构提供。若有异议请及时联系本公司,我们将立即依据相关法律对文章进行删除或作相应处理。查看详细》》