开发基金+REITs实现资本高效循环，快速扩张，增厚收益

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来源：中为咨询www.zwzyzx.com 【日期：2016-07-26 10:38:32】【打印】【关闭】

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开发基金以及REITs形成开发和运营两端高效的资金流转模式。物业开发需要大量的资金支持，公司通过合资成立开发基金以及建成后臵入REITs回流资金来实现资金的高效周转，创造运营以及财务上的杠杆效应。

（1）在开发环节，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的设施开发机会，实现迅速的战略布局。同时公司也适当利用债务杠杆支持开发，公司2015年净负债与股东权益的比例为11%。

（2）在物业建成后，公司将会把物业出售给REITs实现资金回笼以进行新项目的建设，同时继续持有部分REITs份额（平均30%）以及管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。

普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式示意图

普洛斯旗下基金和子公司架构

基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业，抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张，积累长期发展的关键优势。而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益，增厚公司回报。同时，外来资金参与开发基金以及REITs能分担公司物业开发以及运营中的风险，使得公司经营更为稳健。以公司持有45%的基金权益测算，基金模式相比直接投资模式能获得2.2倍的物业开发机会以及50%的管理费收入提升。

以公司日本神户西项目为例，总建筑面积3.6万平米，由普洛斯在日本的合资开发公司开发，项目总投资为52亿日元。在建设完成前，物业已100%完成预租。经过11个月开发完工后，TrinetLogistics随即开始租赁使用。完工后4个月，物业出售给GLPJ-REIT，获得72亿日元。整个项目从开工到收款仅15个月，远远短于依靠纯租金收入10年以上的回收期。不计管理费用相关收入，该项目整体利润率为38%，包含杠杆后的IRR为128%，而未来在基金运营上还将有持续的管理费用收入，利润水平得到提升。

公司在各国共设立10只基金，资产管理规模超300亿美元。公司截至2015年11月已在四个国家设立了10个包括开发型和REITs类的基金。若全部募集完成，资产管理规模将达到319亿美元，目前已募集219亿元美元。公司的合作投资方包括加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）、新加坡投资公司（GIC）、中投公司（CIC）等大型的投资机构，且大多投资了公司多个基金，未来继续投资新基金的可能较大。普洛斯对不同基金的持股比例为10%~56%，多数占据30%以上份额，既保持了一定控制权，也实现了节约资金的作用。预计未来公司基金资产管理规模将不断提升，带来更多的基金分红及管理费收入。

普洛斯各国基金业务情况（截至2015年11月）